2018’de yaşanan kur krizinin ardından konut kredisi faizlerinin hızla yükselmesi sonucu konut satışları durma noktasına gelmişti. Kamu bankaları alacaklarını kolaylaştırmak ve sıfır konut stokunu eritmek için kredi müşterisi firmaların ilk defa satılacak konutlarında geçerli olarak faiz indirimine gitmişti.

Söz konusu kampanyaya katılım ve talep giderek artarken 2019’un ikinci yarısı itibariyle Merkez Bankası’nın faiz indirimleri sonrasında kredi faiz oranları da hızla düşmeye başladı. Son çeyrekte düşen faizlerin konut satışları ay bazında tarihi yükseliş rekoru kırdı ve sene genelindeki konut satış rakamları dengelendi.

Fakat toplam satışların büyük çoğunluğu ikinci el konutlardan oluştu. 2019 yılında 1. el konut satışı 511.682, ikinci el konut satışı ise 837.047 olarak gerçekleşti. İlk elden konut satış oranı %37,9, ikinci el konut satış oranı ise %62,1 oldu. Durum böyle olunca sıfır konut stoğu ekonomiye katılmadan elde kaldı.

Kamu bankaları yeni yıl itibariyle sıfır konut satışlarını canlandırmak ve ekonomiye kazandırmak için yeniden harekete geçti. 2020 Ocak itibariyle sadece 1.elden satılan tüm  konutlarda geçerli olacak şekilde faiz oranları %0.79’a indi. Söz konusu kredinin yıllık maliyet oranı ise enflasyon ve reel faizlerin altına inerek %10 seviyelerine düştü. Yine de Ziraat Bankası, HalkBank, VakıfBank ve Ziraat Katılım Bankası’nın uyguladığı indirim yeni konutları teşvik etsede sıfır konut için bütçeleri yetersiz olan vatandaşı memnun etmedi.

İkinci el konut talepleri için vatandaşın ihtiyacına özel bankalar yetişti. Kuveyt Türk Bankası ikinci el konutlar için %0.94 tabela kar payı oranı sunarken kampanyalı oranları %0.89’a kadar düşen kampanyalı kar payı oranları sunuyor. İNG’de %0.96 tabela faiz oranı sunmasına rağmen %0.94’den başlayan oranlarla ikinci el konutlara sigortalı kredi fırsatı sunuyor. İş Bankası ve Türkiye Finans Bankası da %0.95 faiz oranı ile ikinci el konutlara kredi sağlıyor. Kamu bankalarının ikinci el konut için faiz oranları ise %0.99 seviyesinde yer alıyor.

Konut Kredisi Hesaplama

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre 250.000 TL tutardaki kredi için 10 yıl vadede konut kredisi hesaplama yapıldığında aylık taksitleri 3.200 TL, geri ödemesi de yaklaşık 387.800 TL oluyor.

İkinci el konut alımı için aynı vade ve tutarda konnut kredisi hesaplama yapıldığında ise aylık taksitler 3.400 TL, toplam geri ödeme ise 407.800 TL oluyor.

Merkez Bankası’nın Temmuz sonunda repo faiz oranlarını indirmesinin ardından maliyetleri azalan bankalar faiz indirimlerine hız verdi. Kamu bankaları ise konut kredisi için büyük bir indirime imza atarak Ağustos başından itibaren faiz oranlarını %1’in altına düşürdü.

Özel bankalar yaklaşık bir aydır arka arkaya konut kredisi faiz oranlarında indirimler gerçekleştirse de kamu bankalarının seviyesini yakalayamadı.

Merkez Bankası geçtiğimiz hafta aldığı kararla bankaların zorunlu karşılık oranı ve zorunlu karşılıklara ödenen faiz/nema uygulamalarında değişikliğe gitti. Karar bankaların zorunlu karşılık oranlarının belirlenmesine kredi büyümesi şartı getirdi. Karar sonrası kredi kullandırımı yoğun olan bankalar kredi oranları düşük olan bankalara göre çok daha düşük faizle likiditeye erişebilecek.

Söz konusu durum uluslararası piyasalarda birçok ekonomist ve uzman tarafından haksız rekabet oluşturduğu ve bankalara dayatma uyguladığı gerekçesiyle eleştirilse de karar uygulanmaya başladı.

Karar sonrası yüksek mevduat faizi verip kredi kullandırımı düşük olan bankalar zorunlu karşılıklar tarafından zorlanmaya başladı. Kredi kullandırımı artırıp  zorunlu karşılık faizlerini düşürmek isteyen özel bankalar arka arkaya konut kredisi faizlerinde sert indirimler gerçekleştirmeye başladı.

Karar ardından Garanti BBVA, Kuveyt Türk Katılım Bankası, QNB Finansbank, İNG, Akbank, Anadolubank, Türkiye Finans Katılım Bankası konut kredisi faiz oranlarını düşürdü. İlerleyen günlerde kredi kullandırım rekabetinin artması ve diğer bankalarla beraber tüm özel bankaların kredi faiz oranlarını daha da düşürmesi bekleniyor.

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre bankaların konut kredisi faiz oranları ortalaması 28 Ağustos itibariyle %1.68’e geriledi. En düşük konut kredisi faiz oranı kamu bankalarının kampanyası kapsamında uygulanan %0.99 faiz oranı olurken, özel bankalar da ise bu seviye dün itibariyle %1.29’a düştü.

Konut Kredisi Hesaplama 

28 Ağustos itibariyle en uygun konut kredisi faiz oranı üzerinden 100.000 TL tutarda konut kredisi hesaplama yapıldığında kredinin 15 yıl vadede aylık taksitleri 1.200 TL oluyor. Kredinin toplam geri ödemesi ise yaklaşık 215.000 TL’ ye denk geliyor.

Temmuz sonunda TCMB’nin repo faizlerinde 10 ay sonra indirim uygulaması ile kredi maliyetleri düşen bankalar hızla konut kredisi faizlerini düşürmeye başladı. Ağustos başında kamu bankalarının dev indirimi ile hız kazanan düşüş trendi özel bankaların ard arda faiz indirimleri ile devam ediyor. Peki faiz indirimleri devam eder mi?

Uluslararası piyasada Çin/ABD ticaret savaşları nedeniyle gerilimin artması ile yuan spot piyasada 11 yılın, likit işlemlerde ise tarihi dip seviyesini test ederken bu riskten kaçış likit piyasada dolar/TL’nin de 6.47 seviyesine kadar yükselmesine neden oldu. Güne dalgalı başlayan dolar likit piyasada 6 seviyesinin üzerinde kalıcı olmayarak haftanın ilk işlem gününü 5.80’li seviyelerde tamamladı.

Ons tarafındaki yükselişin yanında dolar kurunun Asya seansında serbest piyasada 6,40’a kadar yükselmesi ile yurt içinde gram fiyatları tarihi rekor kırdı. Gram altın, serbest piyasada 320 TL’ye kadar yükselmesinin ardından yurt içi seansta 295 TL’ye çıktı. Gram haftanın ilk gününü 285 seviyelerinde tamamladı.

Uluslararası piyasalarda yaşanan gerginlikle dalgalı seyreden döviz kuru ve kıymetli maden fiyatları konut kredisi faizlerinin düşmesini bekleyen tüketiciyi tedirgin etti.  Fakat yaşanan dalgalanmalar faiz oranlarındaki düşüşü durdurmadı.

Ağustos ayının son haftasına da düşüşle başyan konut kredisi faiz oranlarının tüm bankaların tabela konut kredisi bazında ortalaması %1.69’a geriledi. Ortalama konut kredisi faizleri son 2018 Temmuz ayından sonraki en düşük seviyesine indi.

Güncel olarak en düşük konut kredisi faiz oranı kamu bankalarının kampanyaları kapsamında sunulan %0.99 faiz oranı olmaya devam ediyor. Özel bankalarda faiz indirimleri devam etsede en düşük konut kredisi faiz oranı henüz %1.34 seviyesinde.

Konut Kredisi Hesaplama 

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre 27 Ağustos itibariyle en uygun konut kredisi faiz oranı üzerinden Konut kredisi hesaplama yapıldığından 250.000 TL’lik kredinin toplam geri ödemesi 428.000 TL oluyor. Kredinin aylık taksitleri ise yaklaşık 3.500 TL’ ye denk geliyor.

Konut Kredisi Faizleri Eylül Ayında Düşmeye Devam Eder mi?

Eylül ayında gözler faiz oranlarının durumu için Merkez Bankasının Para Politikası Toplantısı’nda olacak. Toplantıda repo faizlerinde bir indirim daha gerçekleşmesi halinde beklenti konut kredisi faizlerinin çok daha hızlı düşmesi yönünde. Fakat uluslararası risklerin ve döviz kurunda yaşanan dalgalanmaların politika faizlerinin düşmesi ile beraber risk teskil etme olasılığı artıyor.