Golden Visa’da tek tip yatırım dönemi bitti: Doğru yatırım için 7 kritik kural

Golden Visa programlarına ilgi artarken, Avrupa’da değişen yatırım ve oturum koşulları yatırımcıların daha bilinçli hareket etmesini zorunlu kılıyor. Avrupa’daki Golden Visa programları tek tip bir yatırım modeline dayanmıyor. Yunanistan gayrimenkul yatırımı üzerinden oturum imkânı sunarken, diğer programlarda fon ve farklı finansal yatırım araçları öne çıkıyor. Bu nedenle yatırım kararında kullanılacak kriterler de yatırım aracına göre değişiyor. Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, yatırımcıların yalnızca oturum hakkı ve minimum yatırım tutarına değil; yatırım modeline, risk profiline ve uzun vadeli hedeflerine odaklanması gerektiğine dikkat çekiyor.

Schengen vizesine erişimde yaşanan belirsizlikler, küresel hareketlilik ihtiyacı ve Avrupa’da oturum hakkı elde etme isteği, Türk yatırımcıların Golden Visa programlarına ilgisini artırıyor. Ancak son yıllarda Avrupa’daki programlarda yapılan değişiklikler, yatırım kararlarının çok daha dikkatli verilmesini gerektiriyor.

Golden Visa denildiğinde tek tip bir yatırım modelinden söz etmek mümkün değil. Ülkelerin sunduğu programlar ve kabul edilen yatırım araçları önemli ölçüde farklılaşıyor. Bazı ülkelerde belirli koşulları sağlayan gayrimenkul yatırımları üzerinden Golden Visa başvurusu yapılabilirken, diğer programlarda fon ve farklı finansal yatırım araçları gündeme gelebiliyor. Bu nedenle yatırımın değerlendirilmesinde de her ülke ve yatırım modeli için farklı kriterlerin dikkate alınması gerekiyor.

Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Golden Visa kararının yalnızca oturum hakkı üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini belirterek şunları söyledi: “Bugün yatırımcılar uluslararası hareket kabiliyetlerini artırmak, çocuklarının eğitim planlarına daha fazla seçenek sunmak ve varlıklarını farklı para birimleri ve yatırım araçlarıyla çeşitlendirmek istiyor. Ancak Golden Visa programlarının yatırım modelleri birbirinden farklı. Gayrimenkul yatırımı yapılan bir programla fon yatırımı yapılan bir programı aynı kriterlerle değerlendirmek mümkün değil. Bu nedenle önce yatırımcının hedefini ve risk profilini, ardından buna uygun ülke ve yatırım modelini belirlemek gerekiyor.”

Kurallar değişiyor, yatırım modeli doğru anlaşılmalı

Avrupa’daki Golden Visa programlarının son yıllarda önemli değişikliklerden geçtiğini hatırlatan Narazan, geçmişte geçerli olan bilgilerin bugün yatırımcıları yanlış yönlendirebileceğine dikkat çekiyor: “Programların yatırım tutarları kadar kabul ettikleri yatırım araçları da değişebiliyor. Bir ülkede gayrimenkul yatırımı mümkünken başka bir ülkede fon veya farklı finansal araçlar üzerinden yatırım yapılması gerekebiliyor. Dolayısıyla yatırımcıların ilk olarak programın güncel koşullarını ve hangi yatırım modellerinin oturum hakkına uygun olduğunu doğru anlaması gerekiyor.”

En sık yapılan hata: Sadece minimum yatırım tutarına bakmak

Yatırımcıların en sık yaptığı hatalardan birinin, ülkeleri yalnızca Golden Visa için gereken minimum yatırım tutarı üzerinden karşılaştırmak olduğunu söyleyen Narazan, “Minimum yatırım tutarı karar vermek için tek başına yeterli bir kriter değil. Fon yatırımı söz konusuysa fonun içeriği, risk seviyesi, geçmiş performansı, yönetim yapısı ve likiditesi; gayrimenkul yatırımı söz konusuysa lokasyon, kira ve değer artışı potansiyeli, geliştiricinin güvenilirliği ve satış imkanları incelenmeli. Asıl soru yalnızca ‘Ne kadar yatırım yapmam gerekiyor?’ değil, ‘Bu yatırım benim hedeflerime ve risk profilime uygun mu?’ olmalı” diyor.

Golden Visa yatırımında dikkat edilmesi gereken 7 kritik başlık

Vesta Global’e göre yatırım kararı öncesinde şu kriterler mutlaka değerlendirilmeli:

1. Programın güncel koşullarını doğrulayın

Golden Visa programlarının başvuru şartları, yatırım limitleri ve kabul edilen yatırım araçları zaman içinde değişebiliyor. Yatırım kararı verilmeden önce ülkenin güncel mevzuatı ve yatırımın Golden Visa kapsamında uygunluğu doğrulanmalı.

2. Yatırım modelini doğru seçin

Her Golden Visa programı gayrimenkul yatırımı üzerinden ilerlemiyor. Ülkeye göre gayrimenkul, fon veya farklı finansal yatırım araçları söz konusu olabiliyor. Bu nedenle yatırımcı öncelikle kendi hedeflerine, yatırım süresine ve risk iştahına uygun modeli belirlemeli.

3. Fon yatırımında içeriği ve riski inceleyin

Golden Visa kapsamında fon yatırımı yapılacaksa yalnızca yatırım tutarına bakılmamalı. Fonun hangi varlıklara yatırım yaptığı, risk seviyesi, yönetim yapısı, geçmiş performansı, ücretleri ve yatırımın hangi koşullarda nakde çevrilebildiği değerlendirilerek yatırımcının risk profiliyle uyumu analiz edilmeli.

4. Gayrimenkulde proje kadar yatırım değerine de bakın

Gayrimenkul üzerinden Golden Visa imkânı sunan Yunanistan gibi pazarlarda projenin programa uygunluğu kadar yatırım niteliği de önem taşıyor. Lokasyon, kira potansiyeli, bölgedeki gerçek konut talebi, ikinci el satış imkânı ve geliştirici şirketin geçmiş performansı birlikte değerlendirilmeli.

5. Vergi ve toplam maliyeti hesaplayın

Yatırımın maliyeti yalnızca Golden Visa için gereken minimum tutardan oluşmuyor. Gayrimenkulde satın alma ve tapu giderleri ile vergiler; fon yatırımlarında ise yönetim ücretleri ve diğer maliyetler toplam yatırım tutarını etkileyebiliyor. Bu nedenle karar toplam maliyet üzerinden verilmeli.

6. Yatırım süresi ve çıkış koşullarını baştan değerlendirin

Golden Visa yatırımlarında yatırımın ne kadar süre korunması gerektiği ve hangi koşullarda yatırımdan çıkılabileceği baştan bilinmeli. Fonlarda likidite ve çıkış koşulları; gayrimenkulde ise satış süresi ve ikinci el talebi dikkate alınmalı. Oturum hakkını koruma koşulları ile yatırımın çıkış stratejisi birlikte planlanmalı.

7. Oturum hakkı ile vatandaşlık koşullarını birbirinden ayırın

Golden Visa programları yatırım yoluyla oturum hakkı sağlarken, vatandaşlığa geçiş koşulları ülkeden ülkeye farklılık gösteriyor. Yatırım süresi, ülkede fiziksel olarak bulunma şartı, kalıcı oturum ve vatandaşlığa başvuru kriterleri ayrı ayrı değerlendirilmeli. Bu nedenle yatırımcılar yalnızca ilk aşamada elde edilecek oturum hakkına değil, uzun vadeli hedeflerine göre programın sunduğu imkanlara da bakmalı.

‘Önce yatırımcı profili, sonra ülke ve yatırım aracı’

Teuta Narazan, Golden Visa yatırımında herkese uyan tek bir model bulunmadığını belirterek sözlerini şöyle tamamladı: “Golden Visa kararında ilk adım ülke ya da proje seçmek değil, yatırımcının ne istediğini doğru tanımlamak olmalı. Oturum hedefi, yatırım süresi, risk iştahı, likidite beklentisi ve uzun vadeli planlar netleştirildikten sonra uygun ülke ve yatırım aracı belirlenmeli. Gayrimenkul yatırımında doğru proje ve lokasyon ne kadar önemliyse, fon yatırımında da fonun içeriği, risk profili ve yönetim yapısı aynı ölçüde önemli. Biz yatırımcıların Golden Visa’yı yalnızca bir oturum başvurusu değil, bütün bu unsurların birlikte değerlendirildiği bir yatırım kararı olarak ele almalarını öneriyoruz.”