Emlakta Doğru Kararı Hangi Hesaplar Belirler?

Bir ev hakkında verilen kararların çoğu duyguyla başlar, rakamla kesinleşir. Salonun ışığı, mutfağın genişliği, sokağın sessizliği insanı ikna eder, fakat imzayı attıran üç hesaptır. Evin gerçekte kaç lira ettiği, tapuda cebinizden ne çıkacağı ve kiranın gelecek yıl nereye varacağı. Bu üçünü bilen kişi pazarlığa başka bir özgüvenle oturur. Aşağıda her birinin nasıl yapıldığını ve nerede yanıltabildiğini bulacaksınız.

Bir Evin Fiyatı ile Değeri Arasındaki Fark Nereden Doğar?

Fiyatı satıcı belirler, değeri piyasa. Aradaki fark çoğunlukla satıcının anılarından, acelesinden ya da komşusunun geçen yıl duyduğu bir rakamdan doğar. Konut değerleme bu duygusal payı ayıklayıp geriye kalan somut veriye bakar. Uzman, evi benzer nitelikteki yakın tarihli satışlarla karşılaştırır, ardından dairenin kendine özgü artılarını ve eksilerini rakama çevirir.

Raporda ağırlığı en çok hissedilen başlıklar bellidir.

• Tapu türü ile iskân belgesinin varlığı
• Binanın yapım yılı ve taşıyıcı sistemin durumu
• Brüt değil net kullanım alanı
• Kat, cephe ve gün ışığı alma süresi
• Toplu taşımaya, okula ve sağlık kuruluşuna uzaklık

Mutfak dolabının markası ya da duvar rengi bu listede yer almaz. Tadilat harcamalarının tamamı değere yansımaz, bu yüzden satıştan hemen önce yapılan pahalı yenilemeler çoğu zaman karşılığını vermez. Aynı binadaki iki daire arasında bile belirgin farklar görülebilir. Ara kat ile zemin kat, ön cephe ile arka cephe aynı metrekareye ayrı etiketler koyar.

Bankalar kredi tutarını ilan fiyatına göre değil ekspertiz raporundaki rakama göre belirler. Rapor beklentinin altında gelirse aradaki farkı peşinatla kapatmanız gerekir. Teklif vermeden önce bu ihtimali bütçeye yazmak, son dakikada borç arama telaşını önler.

Tapu Masası İçin Ne Kadar Bütçe Ayırmak Gerekir?

Satış bedelinin yüzde ikisini harç olarak, bunun üzerine birkaç kalem sabit gideri hesaba katmak gerekir. Harç alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı, yürürlükteki uygulamada binde 20 oranında alınır.

• Tapu harcı hesaplama yaparken elinizdeki tek değişken beyan edilen satış bedelidir. 3 milyon liralık bir satışta alıcının payı 60 bin, satıcının payı yine 60 bin lira eder. Toplamda 120 bin lira ödenir.
• Beyan edilecek bedelin alt sınırı evin emlak vergisi değeridir, doğru rakam ise gerçekte ödediğiniz paradır.
• Düşük beyan kısa vadede kazanç gibi görünür. İdare farkı sonradan tespit ettiğinde eksik harç cezasıyla birlikte istenir.
• Evi ileride sattığınızda kâğıt üzerindeki kazancınız büyüdüğü için vergi yükünüz artar.
• Ödeme devirden önce bankadan ya da Gelir İdaresi’nin çevrim içi kanallarından yapılır. Harç yatırılmadan tapu müdürlüğünde imza aşamasına geçilmez.
• Harç dışında döner sermaye ücreti, zorunlu deprem sigortası, kredi kullanılıyorsa ekspertiz ve dosya masrafı gündeme gelir.
• Emlak ofisiyle çalışıyorsanız hizmet bedeli bu toplamın içindedir. Satış bedelinin yüzde dört ile beşi arasında bir tutarı kenarda tutan alıcı, devir günü sürprizle karşılaşmaz.

Kira Yenilenirken Yeni Bedel Nasıl Bulunur?

Mevcut kira, sözleşmenin yenilendiği ay için geçerli olan on iki aylık TÜFE ortalamasıyla artırılır ve çıkan rakam yasal tavandır. Konut ve çatılı iş yerlerinde kural aynıdır.

Kira artış oranı hesaplama basit bir çarpma işlemidir. 25 bin liralık kirada oran yüzde 32 ise artış 8 bin lira, yeni kira en fazla 33 bin lira olur. Oranı TÜİK her ayın başında açıklar ve o ay yenilenen sözleşmelerde bu veri kullanılır. Sözleşmenizde tavanın üzerinde sabit bir artış maddesi bulunsa bile aşan kısım kiracıyı bağlamaz. Tersine, sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa ev sahibi tavanı gerekçe göstererek fazlasını isteyemez.

Beş yılını dolduran kiracılıklarda taraflar yeni bedelde uzlaşamazsa konu yargıya taşınabilir ve hâkim emsal kiraları dikkate alarak karar verir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracıysanız artışı yazılı teyit etmek ve yeni tutarı banka açıklamasına dönemiyle birlikte yazmak ileride doğabilecek tartışmaları kapatır. Ev sahibiyseniz kira gelirinizin yıllık beyan sınırını aşıp aşmadığını artıştan sonra yeniden kontrol edin.

Satın Almak mı Kiralamak mı Daha Mantıklı?

Cevap, evin fiyatının yıllık kirasının kaç katı olduğuna ve o şehirde kaç yıl kalmayı planladığınıza bağlıdır. Çarpan yükseldikçe kiralamak, düştükçe satın almak öne geçer.

Satış fiyatını on iki aylık kira toplamına bölün. Çıkan sayı, evin kira geliriyle kendini kaç yılda ödeyeceğini kabaca gösterir. 6 milyon liralık bir dairenin aylık kirası 25 bin lira ise bu süre 20 yıldır.

Tabloya alım masraflarını, aidatı, bakım giderlerini ve kredi faizini eklediğinizde süre uzar. Öte yandan kira her yıl artarken sabit faizli kredinin taksiti yerinde durur. İlk yıllarda ağır gelen ödeme zamanla hafifler. Yatırım gözüyle bakanlar aynı çarpanı semtleri kıyaslamak için kullanır. Çarpanı düşük, kiracı talebi istikrarlı bir mahalle, vitrin değeri yüksek ama boş kalan bir daireden daha iyi çalışır. Birkaç yıldan kısa kalacağınız bir şehirde alım satım masrafları evin değer artışının önemli bölümünü götürebilir. Uzun vadeli düşünenler için ev sahibi olmanın asıl getirisi, taşınma kararını başkasının değil kendinizin vermesidir.

Bu Hesaplarda En Sık Hangi Hatalar Yapılır?

Hataların çoğu yanlış rakamı doğru formüle koymaktan kaynaklanır. Formüller basittir, dikkat isteyen kısım hangi veriyi kullandığınızdır.

• İlan fiyatlarını gerçekleşen satış fiyatı sanmak
• Yıllık enflasyonu on iki aylık ortalamanın yerine kullanmak
• Tapu masrafını yalnızca harçtan ibaret görmek
• Brüt metrekare üzerinden birim fiyat karşılaştırmak
• Kredi taksitini hesaplarken aidatı ve sigortayı unutmak

Çevrim içi hesaplama araçları işlemi saniyeler içinde yapar, ancak girdiğiniz veriyi sorgulamaz. Oranı resmî kaynaktan, bedeli sözleşmeden, metrekareyi tapudan almak sonucu güvenilir kılar. Bir başka yanılgı, hesabı bir kez yapıp dosyayı kapatmaktır. Faiz oranı, emsal fiyatlar ve endeks her ay değişir. Teklif vermeden bir hafta önce rakamları yenilemek, eski veriye dayanan kararların önüne geçer. İkinci bir göz her zaman işe yarar. Değer için lisanslı bir uzman, vergi tarafı için mali müşavir, sözleşme maddeleri için avukat görüşü, yapılan işlemin büyüklüğü yanında küçük bir maliyettir.

Emlakta fark yaratan şey şans ya da zamanlama değildir, masaya hazırlıklı oturmaktır. Rakamlarını bilen kişi evini seçerken manzaraya gönül rahatlığıyla bakar.