Kentsel dönüşümde yeni dönem

4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel dönüşüm uygulamalarında dikkat çekici yenilikler getiriyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yapılan değişikliklerin özellikle riskli yapılarda dönüşüm sürecini hızlandıracağını vurguladı.

Kentsel dönüşüm süreçlerini yakından ilgilendiren önemli değişiklikler Resmi Gazete’de yayımlandı. Yeni düzenleme, karar alma süreçlerini hızlandırmayı ve dönüşümün önündeki tıkanıklıkları aşmayı hedefliyor.

Yeni düzenlemeyle birlikte, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı bulunan parsellerde, yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın maliklerin salt çoğunluğu ile önemli kararlar alınabilecek. Parsel birleştirme, ifraz ve taksim işlemleri, yeniden bina yapılması, pay satışı ile kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalar artık çoğunluk kararıyla hayata geçirilebilecek.

Toplantı için tek malik yeterli olacak

Yönetmelikteki bir diğer önemli değişiklik ise toplantı süreçlerine ilişkin. Buna göre, riskli yapı bulunan parsellerde yeni uygulamalar için toplantı yapılabilmesi adına maliklerden yalnızca birinin talebi yeterli olacak. Toplantı tarihi ve yeri; muhtarlıkta, bina kapısında ilan edilerek veya noter aracılığıyla paydaşlara bildirilecek. İlan süresi sonunda tüm maliklere tebligat yapılmış sayılacak ve toplantılar, hisseler oranında salt çoğunlukla gerçekleştirilecek.

Karara katılmayan maliklerin hisseleri satışa çıkabilecek

Alınan kararlara katılmayan maliklerin hisseleri için de yeni bir yol açılıyor. Karar ve tekliflere ilişkin belgeler, muhtarlıkta ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ, ilgili idare veya müteahhit tarafından belirlenen adreslerde erişime açılacak. Kararı kabul etmeyen maliklerin arsa payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilecek. Satın alma gerçekleşmezse, bu hisseleri kamu kurumları devralabilecek.

Yıkım sonrasında tapu kayıtlarındaki “riskli yapı” şerhi kaldırılarak, yerine “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” şerhi konulacak.

Yıkım sonrası ilk alım hakkı kamuda

Riskli yapının yıkılarak arsa haline gelmesi sonrası satış kararı alınması durumunda, satış öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlığa bağlı kuruluşlar, ilgili idare veya TOKİ’ye teklif edilecek. Kamu tarafından uygun görülmesi halinde, arsa payını alanlarla konut ya da iş yeri sözleşmesi yapılabilecek.

Parsel birleştirme ve zemin şartları netleşti

Yeni düzenleme, parsel birleştirme ve imar hakkı aktarımına ilişkin şartları da netleştiriyor. Birden fazla parselin birleştirilebilmesi için tüm yapıların riskli olarak tespit edilmiş olması gerekecek. Boş parsellerin birleştirilmesinde ise boş parsel maliklerinin oybirliği şartı aranacak. Zemin sorunları veya afet riski nedeniyle yapılaşmanın mümkün olmaması halinde, imar hakkı aktarımıyla farklı bir parsele geçiş mümkün olacak; ancak bu durumda tüm maliklerin muvafakati gerekecek.

Ayrıca tapu harç ve ücret muafiyetleri korunurken, 1 Ocak 2024’ten sonra verilen yapı ruhsatlarında teminatlar, müteahhidin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.

“Amaç, dönüşümün önündeki kilitleri açmak”

Düzenlemeyi değerlendiren Av. Elvan Kakıcı Şimşek, şu açıklamada bulundu:

“Bu değişikliklerle birlikte kentsel dönüşüm süreçlerinde yıllardır yaşanan karar alma tıkanıklıklarının önemli ölçüde aşılması hedefleniyor. Salt çoğunlukla karar alınabilmesi, özellikle riskli yapılarda dönüşümün hızlanmasını sağlayacak. Ancak maliklerin hak kaybı yaşamaması için sürecin hukuki destekle yürütülmesi her zamankinden daha büyük önem taşıyor.”

Yürürlüğe giren bu düzenleme, kentsel dönüşümde daha hızlı, daha uygulanabilir ve kamu önceliklerini gözeten bir dönemin kapısını aralıyor.