Kentsel dönüşümde hukuki hatalar milyonları etkiliyor

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Türkiye’de hız kazanan kentsel dönüşüm sürecinde en büyük riskin teknik eksikliklerden değil, hukuki yanlışlardan kaynaklandığını belirterek kritik uyarılarda bulundu.

Türkiye genelinde 6 milyon konutun riskli olduğu; İstanbul’da ise 1,5 milyon konutun depreme dayanıksız, yaklaşık 600 bininin acil dönüşmesi gerektiği ifade ediliyor. Milyonlarca kişiyi yakından ilgilendiren bu tablo, dönüşüm süreçlerinde doğru hukuki adımların hayati önemini bir kez daha gözler önüne seriyor.

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kentsel dönüşümün yalnızca bir inşaat faaliyeti değil, çok katmanlı bir hak yönetimi süreci olduğunu vurgulayarak, “En çok dava ve hak kaybı, dönüşümün hukuki boyutunun ihmal edildiği projelerde yaşanıyor. Yanlış imzalanan bir sözleşme, eksik düzenlenen bir imar süreci veya dengesiz bağımsız bölüm dağılımı, maliklerin tüm sürecini riske atabilir.” dedi.

İmar planlarında belirsizlik büyük kayıplara yol açıyor

Çarpık yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde planların yeniden hazırlanması gerektiğini vurgulayan Av. Kakıcı Şimşek şöyle konuştu:

“Sözleşme imzalanmadan önce belediyeden net bir imar durumu alınmalı. İnşa edilebilirlik, bağımsız bölüm sayısı ve teknik kapasite belirlenmeden yapılan her anlaşma hukuki açıdan büyük bir kumardır.”

Bağımsız bölüm dağılımında değer dengesi korunmalı

Yeni projede maliklere verilecek bağımsız bölümlerin m2, konum ve değer açısından adil dağıtılması gerektiğini söyleyen Şimşek,

“Eski ve yeni bağımsız bölüm değerleri arasında fark yaratılarak bazı maliklerin kayba uğratılması sebepsiz zenginleşmeye yol açar. Bu durum, en çok dava açılan konulardan biridir” dedi.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi projenin kaderini belirliyor

Sözleşmenin yalnızca müteahhit tarafından hazırlanmasının en yaygın hata olduğunu belirten Av. Kakıcı Şimşek,

“Arsa sahipleri de kendi hukuk ekibiyle sürece katılmalı. Sözleşmede süreler, cezai şartlar, teminatlar ve yükümlülükler net şekilde düzenlenmezse inşaatın başlaması bile belirsiz hale gelebilir. Sözleşmenin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmaması geçersizlik doğuruyor. Yönetim planı göz ardı edildiğinde sorunlar oturumla başlıyor

İnşaat tamamlandığında sitenin nasıl yönetileceği, genellikle en çok sorun çıkaran konuların başında geliyor.” dedi.

“Kentsel dönüşüm yalnızca binaları yenilemez, hakları da korumalıdır”

Şimşek, “Müteahhitlerin tek taraflı hazırladığı yönetim planları, oturum başladığında ciddi ihtilaflara neden oluyor. Kat malikleriyle birlikte hazırlanıp tapuya tescil edilmesi zorunludur. Deprem gerçeği hızla hareket etmeyi zorunlu kılıyor, ancak acele edilmesi hukuki hatalara yol açmamalı. Dönüşüm süreçlerinde hukuki denetim, projenin sigortasıdır. Maliklerin tüm adımları profesyonel destekle atması büyük önem taşır.” diyerek sözlerini tamamladı.