6 ayda konut satış fiyatları yüzde 12,6, kiralar yüzde 21,5 yükseldi

Yapay zekâ ile gayrimenkul değeri hesaplayan ve bu sayede alım satım işlemlerinin güvenle yapılmasını sağlayan Endeksa, 2025 yılının ilk yarısına (Ocak–Haziran) ait gayrimenkul piyasa raporunu yayımladı. Rapora göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları son 6 ayda %12,6 oranında artış gösterdi. Enflasyon dikkate alındığında bu artış reel olarak %3,3’lük bir düşüş anlamına geliyor. Yıllık bazda bakıldığında, Haziran 2024’e kıyasla konut fiyatları %26,9 artarken reel olarak %6,2 oranında geriledi. Haziran 2025 itibarıyla Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 33.470 TL oldu. Ortalama konut satış fiyatı, Haziran 2024’te 3,4 milyon TL iken Haziran 2025 itibarıyla 4,3 milyon TL oldu. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.

Rapor, kiralık konut piyasasında fiyatların ilk yarıyılda reel olarak yükseldiğini ortaya koydu. Buna göre, kiralık konut fiyatları 2025’in ilk 6 ayında %21,5 arttı. Fiyat değişimleri enflasyondan arındırıldığında, bu dönemde kiraların reel olarak %4,4 arttığı görülüyor.  Yıllık bazda bakıldığında, Türkiye genelinde kiralar Haziran 2024’e kıyasla %32,6 artarken reel olarak %1,9 oranında geriledi. Türkiye genelinde kiralık evlerin ortalama metrekare fiyatı 220 TL; kira ortalaması 22.681 TL olarak hesaplanıyor.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:

“Konut satışları 2025 yılının ilk 6 ayında geçen senenin aynı dönemine göre %26,9 oranında artış göstererek 691.893 olarak gerçekleşti. 2024 yılı ile 2025 yılı karşılaştırıldığında en önemli farkın ipotekli satışlarda olduğu görülüyor. 2025 yılının ilk 6 ayında ipotekli konut satışları geçen senenin aynı dönemine göre %100,5 oranında artarak 103.090 olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışları geçen senenin ilk 6 ayında toplam satışların %9,4’ünü oluştururken, bu yıl %14,9’unu oluşturdu.

Konut satış fiyatları ve kiralardaki değişime baktığımızda, Şubat 2024’ten bu yana her ay yıllık bazda reel düşüş yaşandığı görülüyor. Ancak bu düşüş, geçen yılın aynı dönemine kıyasla hız kaybetmiş durumda. Örneğin, Haziran 2024’te konut fiyatlarında yıllık bazda nominal artış %43,5 iken reel düşüş %17,3 seviyesindeydi. Haziran 2025’te ise yıllık nominal artış %26,9’a; reel düşüş oranı %6,2’ye geriledi.

Kiralar cephesinde de benzer bir tablo var: Haziran 2024’te nominal artış %51,7 iken reel düşüş %12,6 seviyesindeydi. Haziran 2025’te ise yıllık nominal artış %32,6’ya gerilerken, reel düşüş sadece %1,9 olarak gerçekleşti. Kira fiyatlarındaki reel düşüşün daha sınırlı kalması, konut yatırımının geri dönüş süresini kısalttı ve kira geliri elde etmek isteyen yatırımcılar için konutu yeniden cazip hale getirdi.

Bu doğrultuda, doğru zamanlama ve sağlıklı analiz için Endeksa gibi veri temelli araçların önemi daha da artıyor. Yatırımcıların ve ev sahiplerinin konuya ilişkin her türlü sorularına  Endeksa’dan ve yapay zekâ tabanlı emlak danışmanımız Atlas’tan cevap bulması mümkün.”

İlk yarıyılda yatırımcıya en fazla kazandıran iller: Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale

Endeksa verilerine göre, haziran ayında en çok konut satışının olduğu ilk 30 il değerlendirildiğinde, 2025’in ilk yarıyılında yatırımcıya en çok kazandıran şehirler sırasıyla Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale oldu. Diyarbakır’da konut satış fiyatları ilk yarıyılda %23,1 artarken enflasyon etkisinden arındırıldığında artış oranı %5,7 olarak hesaplandı. Yıllık bazda ise fiyatlar nominalde %63,3 reel olarak %20,7 yükseldi. Bu ilde ortalama konut metrekare satış fiyatı 27.129 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 4,2 milyon TL. Samsun’da konut satış fiyatları ilk yarıyılda %21,7 artarken reel olarak %4,5 yükseldi. Fiyatlar yıllık bazda nominal olarak %38,0, reel olarak ise %2,1 yükseldi. Bu ilde ortalama konut metrekare satış fiyatı 29.665 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,5 milyon TL. Çanakkale’de ise ilk yarıyılda konut satış fiyatlarında nominal değer artışı %17,7 iken reel değer artışı %,01 seviyesinde. Bu ilde yıllık nominal değişim %47,3, reel değişim ise %8,9 olarak hesaplanıyor. Çanakkale’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 44.923 TL, ortalama konut fiyatı 5,4 milyon TL oldu.

En çok konut satışının olduğu ilk 30 içinde satılık konut fiyatlarının ilk yarıyılda en az yükseldiği bölgelerde, Şubat 2023 depremlerinden olumsuz etkilenen iller öne çıkıyor. Hatay’da satılık konutların fiyatları 6 aylık dönemde %6,4 yükselirken reel olarak %8,6 düştü. Fiyatlar Haziran 2024’e göre %16,4 arttı; reel olarak ise %13,9 azaldı. Hatay’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 23.349 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,5 milyon TL. Yine Gaziantep’te satış fiyatları ilk yarıyılda nominal olarak %8,3 yükselirken reel olarak %7,1 oranında düşüş gösterdi. Yıllık bazda ise fiyatlar nominal olarak %26,5 yükselirken enflasyon etkisi dikkate alındığında %6,4 azaldı. Gaziantep’te ortalama konut metrekare satış fiyatı 23.389 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,7 milyon TL oldu. Kahramanmaraş’ta konut satış fiyatları ilk yarıyılda nominal olarak %9,9 yükselirken reel olarak %5,6 düştü. Yıllık bazda ise nominalde %23,5 artış, reelde %8,6 düşüş yaşandı. Bu ilde ortalama konut metrekare satış fiyatı 21.116 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,4 milyon TL.

4 büyük ilden Ankara, ilk yarıyılda ev satış fiyatlarının en fazla arttığı şehir

Gayrimenkul satış fiyatlarındaki değişimde Ankara, İstanbul, Antalya ve İzmir illeri karşılaştırıldığında 2025’in ilk 6 aylık döneminde en fazla artışın Ankara’da yaşandığı görülüyor. Ankara’da satılık konut fiyatları ilk yarıyılda %16,1 artarken reel olarak sabit kaldı. Fiyatlar yıllık bazda %36,2 artarken enflasyondan arındırılmış verilere göre %0,7 yükseldi. Başkentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 29.596 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,9 milyon TL oldu.

Antalya’daki satılık konut fiyatları ilk yarıyılda %14,7 artarken enflasyondan arındırılmış rakamlara göreyse %1,6 düştü. Haziran ayında yıllık satılık konut fiyat değişimi %21,9 iken, fiyatlar enflasyona göre %9,8 azaldı. Antalya’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 43.540 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,8 milyon TL oldu.

İzmir’de konut satış fiyatlarında altı aylık değişim %14,0 oldu. Bu, enflasyondan arındırılmış verilere göre fiyatların %2,1 gerilediği anlamına geliyor. Yıllık bazda fiyatlar %27,3 artarken, enflasyona göre %5,9 düştü. İzmir’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 43.999 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,5 milyon TL seviyesinde.

İstanbul’da ise konut fiyatları, 2025’in başından haziran ayına kadar %13,9 artış gösterirken enflasyondan arındırılmış verilere göre %2,2 düştü. Geçen yılın haziran ayıyla karşılaştırıldığında yıllık bazda %26,4 artarken enflasyondan arındırılmış verilere göre %6,5 azaldı. İstanbul’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 50.992 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,8 milyon TL oldu.

En yüksek konut satış fiyatları Muğla’da

Türkiye geneli konut piyasasında en yüksek satış fiyatlarında Muğla öne çıkıyor. Turizm merkezlerinden Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 72.511 TL iken ortalama konut satış fiyatı 9,4 milyon TL olarak gerçekleşti.