Konut satışlarında ılımlı canlanma: Uzmanlardan önemli mesajlar

TÜİK’in Ağustos 2025 verilerine göre konut satışları yıllık bazda %6,8 artış göstererek 143 bin adedin üzerine çıktı. Sektör temsilcileri bu tabloyu “ılımlı canlanma” olarak değerlendirirken, ipotekli satışların orta sınıfın nabzını tuttuğu, ikinci el piyasasının halen güçlü olduğu ve yabancı alımların yeniden stratejik bir yaklaşıma ihtiyaç duyduğu vurgulandı.

Türkiye’de konut piyasası Ağustos ayında 143.319 satışla önemli bir hareketlilik yaşadı. Geçen yılın aynı ayına göre %6,8’lik artış dikkat çekerken, uzmanlara göre bu artış bir “patlama” değil ama piyasada ılımlı bir canlanmanın işareti. İTO Komite Üyesi ve Düzey Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Cihan Kurtulan, TÜGEM İstanbul İl Başkanı Derya Bingöl ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Nadi Varlı, konut satış rakamlarını ve piyasanın önümüzdeki dönemde alacağı şekli değerlendirdi.

İpotekli satışlar orta sınıfın nabzını tutuyor

Ağustos ayında ipotekli satışlar 19.712 adetle yıllık bazda %45,2 artış gösterse de toplam içindeki payı %13,8 seviyesinde kaldı. İbrahim Cihan Kurtulan, krediye erişimin piyasanın istikrarı açısından kritik olduğunun altını çizerek şunları söyledi:
“İpotekli konut satışlarının artış ve azalış eğilimi genel anlamda faiz oranı ve kullandırılan kredi miktarıyla doğru orantılı bir şekilde ilerliyor. Burada kredili satışların sağlıklı ve sürdürülebilir gerçekleşebilmesi için gayrimenkul değerlerinin faiz oranlarına göre değişmesinin önüne geçilmesi gerekiyor. Mal sahiplerinin fırsatçılık ya da manipülasyon amaçlı fiyatlama davranışları, piyasanın istikrarını olumsuz etkiliyor. Değerleme sektörü sadece kredinin verilme anında değil, sürekli ve nitelikli veriyle piyasanın regüle edilmesinde kilit rol üstlenmeli. Faiz oranlarının piyasanın beklentisine uygun şekilde düşürülmesi ve kredi kullanımının gerçekçi değer tespitleriyle uyumlu hale getirilmesi durumunda ipotekli satışların önümüzdeki dönemde daha da artacağına inanıyorum.”

TÜGEM İstanbul İl Başkanı Derya Bingöl de ipotekli satışların orta sınıfın piyasadaki varlığını ölçmek için kritik olduğunu vurgulayarak, “İpotekli satışların seyri aslında orta sınıfın piyasada var olup olmadığını anlatır. Eğer artış varsa bu, krediye erişimin kolaylaştığını ve orta gelir grubunun yeniden piyasaya döndüğünü gösterir. Bu durumda fiyatlarda yukarı yönlü baskı artar. Azalış varsa demek ki nakit alıcılar yani döviz sahipleri ve yatırımcılar öne çıkıyor. Bu tablo orta sınıfın erişimini zorlaştırıyor ve piyasayı seçkin hale getiriyor. Politika yapıcıların ulaşılırlığı artırmak için kredi mekanizmasını yeniden tasarlaması artık kaçınılmaz” dedi.

Vartur Emlak CEO’su Şerif Nadi Varlı ise ipotekli satışların toplam satışları destekleyen önemli bir unsur olduğuna dikkat çekerek, “Ağustos ayında ipotekli satışlar yıllık %45,2 artışla 19.712 adede ulaştı. Ancak pay halen %13,8 düzeyinde. Faizlerde iyileşme olursa bu oran çok daha yukarı çıkabilir. Krediye erişimin kolaylaşması hem satışları hem de fiyatlardaki yukarı yönlü hareketi destekleyecektir” ifadelerini kullandı.

İkinci el konutlar önde, yeni projelere ihtiyaç var

Satışların dağılımına bakıldığında ilk el konutlar 43.916 adetle toplamın %30,6’sını oluştururken, ikinci el konutlar 99.403 adetle %69,4’lük paya sahip oldu. Kurtulan, “Yeni projelerin henüz inşa ya da geliştirme aşamasında olması ikinci el stoklarını daha güçlü bir konuma taşıyor. Ancak faiz oranlarının dengelenmesi ve barınmaya yönelik politikaların devreye girmesiyle birlikte yeni projelerin de daha güçlü bir pozisyona geçtiğini göreceğiz” dedi.

Bingöl ise konut tercihinde fiyat hassasiyetinin hâlâ belirleyici olduğunu belirterek, “Türkiye’de çoğu zaman ikinci el satışlar öndedir çünkü yaşam altyapısı hazırdır. Ancak sıfır konutlar ödeme planı ve kampanya avantajıyla cazip hale gelir. Eğer geliştiriciler orta gelirli aileye hitap eden, ikinci el fiyatlarıyla yarışan yeni projeler üretmezse ikinci elin baskınlığı devam eder” dedi.

Varlı da tabloyu destekleyerek, “Talebin halen ikinci elde daha güçlü olduğunu görüyoruz. İlk el satışlar %30 seviyesinde kalıyor. Bu da tüketicinin yeni projelerden çok hazır stoklara yöneldiğini gösteriyor” dedi.

Yabancı alımları düşüşte, yeni strateji şart

Yabancılara yapılan satışlar Ağustos ayında 1.810 adetle geçen yılın aynı ayına göre %19,8 geriledi. İstanbul, Antalya ve Mersin en çok tercih edilen iller olurken, bu tablo uzmanlara göre yeni bir yaklaşım ihtiyacını gündeme getirdi. Bingöl, “Türkiye yabancılar için sadece ucuz konut ve vatandaşlık pazarı olmaktan çıkmalı. Sağlık, eğitim, güvenlik ve iklim gibi yaşam kalitesine dayalı bir strateji geliştirilirse yabancı talep daha sürdürülebilir hale gelir” derken, Varlı yabancı alımlardaki düşüşün bazı illerde fiyat artışlarını sınırlayabileceğine işaret etti.

Konut hâlâ güvenli liman

Uzmanlar, Ağustos 2025 satış rakamlarının konutun hâlâ güvenli bir liman olarak görüldüğünü gösterdiği konusunda hemfikir. Orta sınıfın kaderi ipotekli satışların seyrine bağlı kalırken, ikinci el piyasasının güçlü konumu ve yabancı alımlardaki değişim sektörde yön belirleyici olacak. Artan maliyetler ve sınırlı arz nedeniyle fiyat baskısının devam etmesi beklenirken, çözümün yalnızca kredi mekanizmasında değil, aynı zamanda maliyetleri düşürüp arzı artıracak yeni adımlarda olduğu vurgulanıyor.