ABD’deki Zombi hacizler: Mevcut durum ve gelecek perspektifi

ABD’de gayrimenkul piyasasında dikkat çeken sorunlardan biri olan zombi hacizler (zombie foreclosures), son dönemde yeniden gündeme geldi. Mortgage borcunu ödeyemeyen ev sahiplerinin mülklerini terk etmesiyle ortaya çıkan bu durumu, artışın nedenlerini ve gelecek öngörülerini birlikte inceleyelim:

Zombi Haciz Nedir?

Zombi haciz, mortgage ödemelerini durduran bir ev sahibinin mülkü terk etmesi, ancak mülkiyetin henüz yasal olarak borç veren kuruma devredilmemesiyle oluşan durumu ifade eder.

Bu süreçte, ev sahibi evden ayrılır ancak mülkiyet henüz bankaya devredilmemiştir. Kullanılmayan ve bakımsız kalan bu mülkler, zamanla vandalizm, suç faaliyetleri ve değer kaybı gibi olumsuzluklara açık hale gelir. Bunun sonucu olarak, yalnızca söz konusu mülk değil, çevresindeki gayrimenkuller de piyasa değeri açısından zarar görür.

Güncel Veriler Ne Gösteriyor? ATTOM Data Solutions’ın 2025 ilk çeyrek raporuna göre, ABD genelinde 212.268 konut haciz sürecinde ve bunların 7.094’ü, yani yaklaşık %3.3’ü, zombi haciz olarak sınıflandırılmaktadır. Bu oran, toplam konut arzın sadece %0.007’sine denk gelmektedir. Florida, Illinois, Ohio ve New York gibi bazı eyaletlerde zombi haciz sayılarında artış gözlemlenmiştir. Örneğin Florida’da, 2024 dördüncü çeyreğinde 1.199 olan zombi haciz sayısı, 2025’in başında 1.974’e yükselmiştir.

Artışın Nedenleri

Zombi hacizlerin ortaya çıkmasında başlıca üç unsur öne çıkıyor:

1. Ekonomik Zorluklar: ABD Merkez Bankası’nın 2022’den itibaren sürdürdüğü faiz artırımları, mortgage faiz oranlarını tarihsel ortalamaların üzerine taşımıştır. Aynı dönemde artan yaşam maliyetleri, birçok ev sahibinin mortgage ödemelerini yapamamasına neden olmuştur.
2. Yanlış Anlamalar: Birçok ev sahibi, haciz sürecinin başlamasıyla birlikte evi terk etmeleri gerektiğini düşünür. Ancak, bu süreç tamamlanmadan evi terk etmek, mülkün zombi haciz durumuna düşmesine yol açar.
3. Uzun Haciz Süreçleri: Bazı eyaletlerde haciz süreçleri oldukça uzun sürebilir. Bu da ev sahiplerinin sürecin tamamlanmasını beklemeden evi terk etmelerine neden olabilir.

Geleceği

Zombi hacizlerin geleceği, ekonomik koşullara ve mortgage piyasasındaki değişikliklere bağlı olarak şekillenecektir. Ancak, bazı eğilimler ve olasılıklar şunlardır:

1. Ekonomik İyileşme: Ekonomik koşulların iyileşmesi ve mortgage faiz oranlarının düşmesi, zombi hacizlerin azalmasına yardımcı olabilir.
2. Yasal Düzenlemeler: Haciz süreçlerinin hızlandırılması ve ev sahiplerinin daha iyi bilgilendirilmesi, zombi hacizlerin önlenmesine katkıda bulunabilir.
3. Toplumsal Farkındalık: Toplumun zombi hacizler konusunda daha bilinçli hale gelmesi, bu tür mülklerin sayısının azalmasına yardımcı olabilir.

Sonuç olarak, zombi hacizler ABD’de önemli bir sorun olmaya devam etmektedir. Ekonomik koşullar, yasal düzenlemeler ve toplumsal farkındalık, bu sorunun gelecekte nasıl şekilleneceğini belirleyecektir. Bu nedenle, ev sahiplerinin haciz süreçleri hakkında daha fazla bilgi sahibi olmaları ve doğru adımları atmaları önemlidir.

Yatırımcılara Not: 

Zombi hacizler toplam konut piyasasında düşük bir paya sahip olsa da yatırımcılar açısından dikkat edilmesi gereken bazı kritik noktalar vardır:

• Haciz süreçlerinin uzun sürdüğü eyaletlerde yatırım kararları alınırken temkinli olunmalı,  yasal süreler gözetilmelidir.
• Bölgesel zombi haciz oranları düzenli olarak takip edilmeli, eğilimler veri destekli analizlerle izlenmelidir.
• Değer kaybı riski taşıyan bölgelerde konum bazlı analizler detaylandırılmalı, uzun vadeli getiri potansiyeli dikkatle değerlendirilmelidir.