AVM’leri asıl zorlayan kira değil, işletme giderleri

Alışveriş merkezlerinde son dönemde artan maliyet baskısı, sektörde dengeleri değiştirmeye başladı. Uzmanlara göre AVM’leri zorlayan temel sorun artık kira gelirleri değil; enerji, bakım, güvenlik ve işletme giderlerindeki hızlı artış.

Perakende sektöründe yaşanan dalgalanmalara rağmen AVM’ler ayakta kalmaya çalışırken, asıl yükün perde arkasında biriktiği görülüyor. Artan enerji fiyatları, personel maliyetleri ve bakım-onarım giderleri, birçok alışveriş merkezinin kârlılığını doğrudan etkiliyor.

Enerji faturası zirvede

Özellikle büyük metrekareli alışveriş merkezlerinde iklimlendirme, aydınlatma ve ortak alan enerji tüketimi, işletme giderlerinin en büyük kalemini oluşturuyor. Uzmanlara göre son iki yılda enerji maliyetleri birçok AVM’de iki katına yaklaşmış durumda.

CBRE Türkiye Direktörü Can Kadir Yalnızcan, sektörün karşı karşıya olduğu görünmeyen yükü şu sözlerle değerlendirdi:

“Bugün bir AVM’nin en büyük problemi kira tahsilatı değil, işletme giderlerini kontrol edebilmek. Enerji, bakım ve güvenlik maliyetleri o kadar yükseldi ki, bazı projelerde gider yönetimi neredeyse kira kadar kritik hale geldi.”

Kiracı–yönetim dengesi zorlaşıyor

Artan işletme giderleri, yalnızca AVM yönetimlerini değil, kiracıları da doğrudan etkiliyor. Ortak alan giderlerinin yükselmesi, mağazaların toplam maliyet yükünü artırırken, kira pazarlıklarında da yeni bir denge arayışı yaratıyor.

Yalnızcan’a göre bu durum sektörde yeni bir dönemin kapısını aralıyor:

“Eskiden AVM başarısı doluluk oranı ve kira seviyesiyle ölçülürdü. Bugün ise sürdürülebilirlik, gider kontrolü ve operasyon verimliliği en az kiralar kadar belirleyici hale geldi.”

Profesyonel tesis yönetimi öne çıkıyor

Uzmanlara göre maliyet baskısının artmasıyla birlikte, alışveriş merkezlerinde profesyonel tesis yönetimi uygulamaları giderek daha fazla önem kazanıyor. Enerji verimliliği projeleri, akıllı bina sistemleri ve önleyici bakım uygulamaları, işletme giderlerini kontrol altında tutmanın en etkili araçları arasında yer alıyor.

“Kazanan, giderini yöneten AVM olacak”

Can Kadir Yalnızcan, önümüzdeki dönemde sektördeki rekabetin farklı bir eksene kayacağını vurguladı:

“Önümüzdeki yıllarda kazanan AVM’ler en yüksek kirayı alanlar değil, giderini en iyi yönetenler olacak. İşletme maliyetlerini kontrol edemeyen projelerin ayakta kalması giderek zorlaşacak.”