Esas Gayrimenkul’den Türkiye’de bir ilk: “AVM ve Perakende Sektörü’nün Dijital Olgunluk Araştırması”

Esas Gayrimenkul, Türkiye’de ilk kez AVM’lerin ve perakende sektörünün dijitalleşme seviyesini ölçümleyen ve Digitopia iş birliğiyle gerçekleştirilen “AVM ve Perakende Sektörü’nün Dijital Olgunluk Araştırması”nın sonuçlarını Perakende Günleri’nde açıkladı.

Türkiye’nin önde gelen ticari gayrimenkul yatırım şirketlerinden Esas Gayrimenkul, 28-29 Mayıs 2025 tarihlerinde Haliç Kongre Merkezi’nde düzenlenen Perakende Günleri’nde, AVM’lerin ve perakende sektörünün dijitalleşme seviyesini ölçümleyen “AVM ve Perakende Sektörü’nün Dijital Olgunluk Araştırması”nın sonuçlarını açıkladı. Türkiye’de ilk kez AVM ve perakende ekosisteminin dijital yetkinliklerini aynı çatı altında ölçen bu kapsamlı çalışma, dijitalleşme konusundaki ihtiyaca yanıt vermek ve yapay zeka çağında bir yol haritası belirlemek üzere hazırlandı. Esas Gayrimenkul’ün liderliğinde ve Digitopia iş birliğiyle hazırlanan rapor, sektörün dijital dönüşüm yolculuğuna ışık tutmayı hedefliyor.

Müşteri, operasyon, inovasyon, yönetişim, insan ve teknoloji boyutlarında 19 AVM ve 90 perakende kurumundan toplanan 1.500’den fazla veri noktasını, sektör içi ve küresel karşılaştırmalarla harmanlayan raporun sonuçları sadece bugünü fotoğraflamakla kalmıyor, aynı zamanda yarının fırsat ve risklerine dair keskin bir projeksiyon da sunuyor. Perakende ve AVM ekosisteminde iki farklı gelecek senaryosunun netleştiğini gösteren rapor; bir yanda dijital dönüşümü stratejik öncelik hâline getiren kurumların, diğer yanda ise “bekle-gör” yaklaşımını benimseyen, hatta e-ticaret ve mobil uygulamalarla rekabete girmeyi “fiziksel mağaza kimliğimize gölge düşürür” gerekçesiyle reddeden bir kesim bulunduğunu gözler önüne seriyor. Bu ayrışmanın müşteri kaybı, maliyet kıskacı ve yatırım riski olmak üzere üç kritik sonucu olduğunu ortaya koyan rapor; dijital dönüşümü ertelemenin kısa vadede bütçe tasarrufu gibi görünse de orta-uzun vadede pazar payı, kârlılık ve marka değerinde erime anlamına geldiğini vurguluyor.

“Türkiye’de AVM sektörünün dönüşüm gündemini birlikte şekillendirmeyi hedefliyoruz.”

Araştırmayla ilgili bilgi veren Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan, Esas Gayrimenkul’ün perakende ve ticari gayrimenkul sektörünün dinamiklerini müşteri odağında derinlemesine analiz eden ve dönüşüm stratejilerine rehberlik eden oluşumu EsasLabs ile 2023’ten bu yana sektöre ışık tutan konularda araştırmalar yaptıklarını ifade ederek, bugüne kadar AVM’lerdeki dönüşüm, sürdürülebilirlik, perakendenin yeniden tanımlanması, alışverişçi profilleri, yapay zekâ ile tüketici davranışlarının tahmini gibi konuları ele aldıklarını belirtti. Dijital çağ ve yapay zekanın rüzgârı, müşteriyi, sektörü ve ticareti dönüştürürken, bu dönüşümün nabzını tutacak güvenilir bir pusulaya her zamankinden fazla ihtiyaç duyulduğunun altını çizen Nevzat Yavan, “Kuruluşların dijitalleşme hedeflerine ulaşmalarına yardımcı olmak için danışmanlık uzmanlığını yapay zeka destekli bir platformla birleştiren stratejik bir dönüşüm ortağı olan Digitopia firmasıyla yürüttüğümüz “AVM ve Perakende Sektörü’nün Dijital Olgunluk Araştırması”, AVM sektöründe bir ilk olmanın da ötesinde, yapay zekâ çağında süre gelecek bir yolculuğun başlangıcı aslında. Dijital olgunluğu yıllık periyotlarla izlemeyi, bulguları şeffaf biçimde paylaşmayı ve Türkiye’de AVM sektörünün dönüşüm gündemini birlikte şekillendirmeyi hedefliyoruz. Bu nedenle; AVM yönetimi yapan tüm paydaşları, gelecek dönem ölçümlerine katılmaya, içgörü ve deneyimlerini bizimle paylaşmaya içtenlikle davet ediyoruz.” şeklinde konuştu.

“AVM’ler, dijital hazırlıkta global perakende liderlerinin ve Türkiye’deki organize perakendenin gerisinde”

Raporun genel değerlendirmesini yapan Nevzat Yavan, “19 AVM’lik araştırmada ortalama 2,65’te kalırken en düşük skor 2,08; en yüksek skor ise 2,94 olarak ölçüldü. Başka bir deyişle, fiziksel perakendenin kalbi sayılan AVM ekosistemi, dijital hazırlıkta hem global perakende liderlerinin hem de Türkiye’deki organize perakendenin gerisinde pozisyonlanıyor. Perakende sektörünün dijital serüveni hız kazansa da genel endüstri ortalamasının hâlâ gerisinde seyrediyor. 2024 benchmark’ında perakendenin toplam Dijital Olgunluk Endeksi (DMI) 2,83 iken, aynı çalışmaya katılan diğer sektörlerin ortalaması 3,02 düzeyinde gerçekleşti. Bu veriler tek seferlik bir anlık görüntü değil; makasın yıllar içinde açıldığını kanıtlayan bir trend. AVM dünyasında da benzer bir tablo var: İlk ölçümlerde 0,9 puan civarında olan lider–geriden gelen farkı, son turda 1,16 puana yükseldi. Bu fark, AVM gelir modelinde kiracı kalitesi, ziyaretçi yoğunluğu ve gelir paylaşımı gibi temel göstergelere doğrudan yansıyor; doluluk oranı yüksek, akıllı operasyon altyapısı kurulu AVM’ler yatırımcıdan daha düşük risk primi elde ederken, dijital vizyonu zayıf portföyler finansmana erişimde zorlanıyor.” dedi.

“Yapay zekâ çağı bu ayrışmayı büyütebilecek katalizör”

Yapay zekâ çağının bu ayrışmayı büyütebilecek bir katalizör rolünde olduğunu vurgulayan Nevzat Yavan, algoritmik stok yönetimi, dinamik fiyatlama veya görüntü işleme temelli müşteri akış analitiği gibi çözümlerin, yüksek kaliteli veriye, bulut-tabanlı entegrasyona ve veri okuryazarı ekip kültürüne ihtiyaç duyduğunu ifade ederek, “Benchmark verileri, şirketlerin yalnızca %28’inin veri yönetişim politikalarını güncellediğini, %22’sinin ise yapay zekâ kullanım çerçevesi oluşturduğunu gösteriyor. İnsan boyutunda tablo daha da net: Katılımcıların yarısından fazlası, çalışanların veri analitiği ve otomasyon yetkinliğini artıracak programların kurum genelinde yapılandırılmadığını belirtiyor. Yönetişim alanında da benzer bir açıklık var; dijital yatırımların sermaye tahsis süreçlerine entegre edildiği şirket oranı %35 seviyesinde kalıyor. Bu eksiklikler karar performansı, büyüme kısıtı ve sürdürülebilirlik baskısı olmak üzere üç kritik risk doğuruyor.” şeklinde konuştu.

“Şimdi atılacak adımlar, sektörün önümüzdeki 10 yıldaki güç dengesini belirleyecek”

Dijital olgunluğun yetersiz kalmasının, yalnızca bugünün rekabetinde değil, yarının sermaye maliyetinde ve toplumsal itibarda da ağır bir fatura çıkaracağını dile getiren Nevzat Yavan, sözlerine şöyle sonlandırdı: “AVM ve perakende aktörleri için yol haritası net. Birincisi, veri temellerini güçlendirmek; ikincisi, yetkinlik açığını kapatmak ve üçüncüsü, kültür & yönetim dönüşümü yapmak. Uçurum ne yazık ki her yıl genişliyor; yapay zekâ ve veri bu farkı ya uçurumun bir tarafını atlayacak kadar kısaltacak ya da geride kalanlar için daha derin bir çukur oluşturacak. Şimdi atılacak adımlar, sektörün önümüzdeki 10 yıldaki güç dengesini belirleyecek.”