İmar yargısında yeni sayfa açılıyor

Resmi Gazete’de yayımlanan kararla imar uyuşmazlıkları için ihtisas mahkemeleri devreye alınıyor. İlk etapta Ankara’da uygulanması beklenen düzenleme, artan dava yükü ve teknik karmaşıklık karşısında yargıda uzmanlaşmayı hedefliyor.  Şehir ve Bölge Plancısı, İmpomes Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Dr. Müberra Oflaz Türkiye’de imar davalarının son yıllarda ciddi artış gösterdiğine işaret ederek “Aynı imar planına ilişkin farklı mahkemelerde eş zamanlı davalar açılması, çelişkili karar riskini artırıyor. Bu durum hem yatırımcıyı hem de vatandaşı belirsizlik içinde bırakıyor” dedi.

Hakimler ve Savcılar Kurulu’nun (HSK) kararıyla, imar mevzuatından kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde yeni bir döneme giriliyor. Resmi Gazete’de yayımlanan düzenleme ile imar davalarının, bu alanda uzmanlaşmış mahkemelerde görülmesinin önü açıldı. Şehir Plancısı Dr.  Müberra Oflaz’a göre, ihtisas mahkemelerinin açılması, dava sayısının artması nedeniyle uzayan dava süreçlerinin kısalarak bu yöndeki mağduriyetlerin giderilmesini sağlayacak.

Şehir ve Bölge Plancısı, İmpomes Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Dr. Müberra Oflaz, Türkiye’de hızlanan kentleşme, artan kentsel dönüşüm projeleri ve yoğun yapılaşma baskısının, imar hukukunu hem teknik hem de hacim olarak yargının en karmaşık alanlarından biri haline getirdiğini, son yıllarda imar davalarının da ciddi şekilde arttığını söyledi.

Dr. Oflaz “Bugün bir imar planı değişikliği, parselasyon işlemi ya da ruhsat iptali gibi konular; şehir planlama, mimarlık, çevre hukuku ve mülkiyet hakkını aynı anda ilgilendiren çok katmanlı uyuşmazlıklara dönüşebiliyor. Özellikle aynı imar planına ilişkin farklı mahkemelerde eş zamanlı davalar açılması, çelişkili karar riskini artırıyor. Bu durum hem yatırımcıyı hem de vatandaşı belirsizlik içinde bırakıyor. Yargı verilerine göre idare mahkemelerinin iş yükü içinde imar davaları önemli bir paya sahip ve bu davaların sonuçlanma süresi çoğu zaman birkaç yılı bulabiliyor. Bu nedenle öncelikle Ankara’da başlayan İmar İhtisas Mahkemesi işleyişinin dava sayısının çok olduğu diğer büyükşehirlerde de yaygınlaşarak, davaların sonuçlanma süresini kısaltmasını ve bu yöndeki mağduriyetleri gidermesini bekliyoruz” dedi.

İmar İhtisas Mahkemesi Nedir?

İmar ihtisas mahkemeleri, klasik idare mahkemelerinden farklı olarak sadece belirli bir alana yani imar ve şehircilik hukukuna odaklanan özel yetkili mahkemeler olarak tanımlanıyor. Bu mahkemelerde görev yapacak hâkimlerin şehir planlama mevzuatına hâkim olması, teknik bilirkişi süreçlerini daha etkin yönetebilmesi, benzer davalarda içtihat birliği oluşturabilmesi bekleniyor.

Modelin bu yönüyle ticaret ya da fikri mülkiyet mahkemelerine benzer bir “uzmanlaşma” yaklaşımı taşıdığını ifade eden Dr. Müberra Oflaz, “İlk etapta Ankara’da uygulanması beklenen sistemin, dava yoğunluğu yüksek olan İstanbul, İzmir, Bursa gibi büyükşehirlerde de devreye alınması güçlü bir ihtimal olarak görülüyor. Bu, Türkiye’de yargı sisteminde “alan bazlı uzmanlaşma” eğiliminin güçlendiğinin de bir göstergesi” yorumunu yaptı.

Türkiye’nin Neden İhtiyacı Var?

Türkiye’de imar davaları son yıllarda kentsel dönüşüm projelerinin yaygınlaşması, plan değişikliklerine karşı artan itirazlar, büyükşehirlerde arsa değerlerinin yükselmesi ve çevresel hassasiyetlerin güçlenmesi gibi nedenlerle ciddi artış gösterdi. Bu açıdan ihtisas mahkemelerinin devreye girmesiyle birlikte teknik dosyaların uzmanlaşmış hâkimler tarafından ele alınmasının, süreci kısaltabileceğini, aynı konuda farklı mahkemelerden çıkan çelişkili kararların önüne geçilebileceğini dile getiren Dr. Müberra Oflaz “Aynı zamanda öngörülebilir yargı kararları, özellikle gayrimenkul ve inşaat sektöründe yatırım iştahını artırabilir. Planlama, yoğunluk, emsal gibi teknik kavramların daha doğru değerlendirilmesi sağlanabilir.” Değerlendirmesinde bulundu.

İdari Yargıdaki Tablo:

İdare mahkemelerinde görülen toplam dava sayısı: yüz binler seviyesinde Bu davaların önemli bir bölümü imar planı iptali, ruhsat işlemleri, kamulaştırma ve parselasyon davalarını içeriyor.

Davalar ortalama olarak, ilk derece mahkemesinde 8 ile 18 ay arasında, istinaf süreciyle birlikte: 1,5 ile 3 yıl arasında, Danıştay aşamasıyla 3 yıldan uzun zamanda sonuçlanabilmekte.

En çok dava konusu olan işlemler nazım ve uygulama imar planı değişiklikleri, yapı ruhsatı iptali / verilmemesi, kentsel dönüşüm kararları ve Parselasyon (18. madde) işlemleri olarak belirleniyor.

Sistemin Potansiyel Riskleri

İmar İhtisas Mahkemeleri, işte bu tablodaki olumsuzlukları gidermek üzere hayata geçiyor. Ancak her uzmanlaşma modelinde olduğu gibi bu sistemin de bazı potansiyel riskleri olduğuna değinen Dr. Oflaz sözlerini şöyle sürdürdü:

“Tüm imar davalarının belirli mahkemelerde toplanması, kısa vadede yeni bir yığılma yaratabilir. Farklı şehirlerin kendine özgü planlama gerçekleri, merkezi bir uzmanlaşma içinde yeterince yansımayabilir… “

Vatandaşlar Nelere Dikkat Etmeli?

Dr. Müberra Oflaz imar uygulamalarına muhatap olan veya mülk alımı düşünen vatandaşlar ve yatırımcıların sonradan mahkemelerde uğraşmaması için başlangıç aşamasında şu noktalara dikkat etmesi uyarısında bulundu:

Plan değişikliklerini yakından takip edin: Askı süreçleri kaçırıldığında hak kaybı yaşanabiliyor.

Ruhsat ve imar durum belgesini sorgulamadan alım yapmayın: Tapu tek başına yeterli güvence değil.

Dava açma sürelerine dikkat edin: İmar davalarında süreler oldukça kısa ve hak düşürücü.

Uzman görüşü almaktan kaçınmayın: Şehir plancısı ve hukukçunun birlikte değerlendirmesi kritik önem taşıyor.

İmpomes olarak yıllardır mülk sahiplerinin bu tür durumlarda hak kaybına uğramaması için hizmet verdiklerini anımsatan Dr. Oflaz “Yatırımcıların özellikle de çok sayıda mülkü varsa, hatta bunlar bazen çok değişik coğrafyalarda yer alıyorsa hepsini takip ve kontrolü zor olabiliyor. Biz yatırımcılar adına mülk dedektifi gibi hizmet verip takiplerini yapıyor, düzenli raporlamalar gerçekleştiriyor, gerekli konulardaki uyarılarımızı gecikmeden yapıyoruz” diye konuştu.