Kentsel dönüşümde “Riskli yapı” Fırsat mı, risk mi?

Kentsel dönüşüm sürecindeki riskli yapıların, doğru analiz edilmediğinde alıcılar için ciddi hukuki ve finansal riskler barındırabileceğini belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Satın alma kararı mutlaka yapının yıkım ya da güçlendirme senaryosuna göre verilmelidir” uyarısında bulundu.

Riskli yapıların düşük fiyat nedeniyle cazip göründüğünü ancak hukuki sürecin doğru analiz edilmemesi halinde büyük kayıplara yol açabileceğini belirten Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yatırım kararında amacın belirleyici olduğunu vurguladı.

“Riskli yapı satışı engel değil, ama strateji gerektirir”

Kentsel dönüşüm kapsamına alınmış ve tapuda “riskli yapı” şerhi bulunan gayrimenkullerin satışına hukuki olarak herhangi bir engel bulunmadığını belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu tür taşınmazların alımında en önemli noktanın yatırım amacının netleştirilmesi olduğunu vurguladı.

Şimşek’e göre, riskli yapı statüsündeki bir gayrimenkul “fiyat avantajı” nedeniyle cazip görünse de, süreç doğru analiz edilmediğinde ciddi kayıplara yol açabiliyor.

“Aynı bina, iki farklı sonuç: Yıkım mı güçlendirme mi?”

Riskli yapıların kentsel dönüşüm sürecinde iki temel senaryoyla ilerlediğini belirten Şimşek, süreci şöyle özetledi: “Ya bina güçlendirilir ya da yıkılarak yeniden inşa edilir. Burada kritik olan, yatırımcı ya da alıcının amacıdır. Eğer konut olarak kullanılacaksa güçlendirme kararı avantajlıdır çünkü kısa sürede yapı güvenli hale getirilir ve yaşam devam eder. Ancak yatırım amacıyla alım yapılıyorsa, yıkım kararı arsa değeri üzerinden daha yüksek kazanç potansiyeli yaratabilir.”

“51% kararı süreci tamamen değiştirir”

Kentsel dönüşümde en kritik eşiklerden birinin kat maliklerinin oy oranı olduğuna dikkat çeken Şimşek, şu değerlendirmeyi yaptı: “Yıkım mı yoksa güçlendirme mi yapılacağına, kat maliklerinin en az yüzde 51 çoğunluğu karar verir. Bu oran, gayrimenkulün geleceğini doğrudan belirler. Bu nedenle satın alma öncesinde mutlaka bu sürecin hangi aşamada olduğu araştırılmalıdır.”

“Devlet teşvikleri fiyat avantajını artırabilir”

Riskli yapıların dönüşüm sürecinde devlet tarafından sağlanan teşvik ve hibelerin de göz ardı edilmemesi gerektiğini belirten Şimşek, bu desteklerin doğru değerlendirildiğinde yatırım maliyetini önemli ölçüde düşürebileceğini ifade etti.

“Riskli yapı raporu tek bir malik tarafından alınabilir”

Vatandaşların en çok merak ettiği konulardan birinin “riskli yapı tespiti nasıl yapılır?” olduğunu söyleyen Şimşek, hukuki süreci şu sözlerle anlattı:

“Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme ihtimali yüksek binalar için kullanılan bir tanımdır. Bu tespiti yaptırmak için tüm kat maliklerinin onayı gerekmez. Bir bağımsız bölüm sahibi ya da hissedar dahi tek başına başvuru yapabilir.”

“Doğru analiz, doğru yatırımın anahtarı”

Riskli yapı tespitinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar aracılığıyla yapıldığını belirten Şimşek, sözlerini şöyle tamamladı: “Üniversiteler, yapı denetim firmaları, lisanslı mühendislik büroları, bazı STK’lar ve belediyeye bağlı ilgili kuruluşlara başvuru yapılarak binanın risk durumu teknik olarak tespit ettirilebilir. Bu rapor, kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik adımıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde gayrimenkul alımı yapacak yatırımcıların yalnızca fiyat avantajına değil, hukuki sürecin tüm dinamiklerine odaklanması gerekir. Doğru analiz yapılmadığında fırsat görünen yapılar ciddi riskler doğurabilir.”