Konut talebi son iki yılın zirvesinde

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporları yayımlandı. Ağustos ayı verilerine göre; satılık konut talep endeksi bir önceki aya kıyasla yüzde 5,6 artarak son iki yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Kiralık konut talep endeksi ise mevsimsel dönemsel hareketlerle uyumlu olarak yüzde 0,5 oranında geriledi. 

Rapora göre, Ağustos 2025 itibarıyla satılık konutların yıllık reel fiyat değişimi ülke genelinde yüzde -3,8, İstanbul’da yüzde -2,1, İzmir’de yüzde -2,6 seviyelerinde gerçekleşti. Ankara’da ise yıllık reel fiyat değişimi yüzde 3,3 ile pozitif bölgede kaldı. Satılık konutların cari fiyatlarındaki yıllık artış oranı Temmuz 2025’e kıyasla ülke genelinde 1,1 puan yükselerek yüzde 27,9 oldu.

Yıllık bazda reel kira değişimi ise ülke genelinde yüzde -2,1 olurken İstanbul’da yüzde 2,6, Ankara’da yüzde 3,6 artış gösterdi; İzmir’de ise yüzde 2,6 düşüş kaydedildi. Kiralık konut piyasasında ilan metrekare fiyatlarındaki yıllık cari artış oranı bir önceki aya göre 1,4 puan azalarak yüzde 30,3 olarak gerçekleşti.

2023 Temmuz’dan bu yana farklı dönemlerde dalgalanma gösteren ülke genelindeki reel konut satış fiyat endeksi, Ağustos 2025’te bir önceki aya göre yüzde 0,4 artarak 161,5 seviyesine yükseldi. (Şekil 1)

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel fiyatlarda makroekonomik gelişmelere uyumlu seyir

Yıllık reel fiyat değişimi, 2024 yılının başından itibaren genel ekonomik koşullarla uyumlu bir seyir izliyor. Ağustos 2025’te yıllık fiyat değişimi oranı ülke genelinde yüzde -3,8 olarak gerçekleşti. İstanbul, İzmir ve diğer büyükşehirlerde benzer eğilim gözlenirken, Ankara reel artış yaşayan tek büyükşehir oldu. (Şekil 2)

Şekil 2: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Satılık konut talebinde güçlü yükseliş

Temmuz ayından sonra piyasaya olan ilginin arttığı gözlenen konut talep endeksi, Ağustos 2025’te bir önceki aya göre yüzde 5,6’lık güçlü artışla 172,2 seviyesine yükseldi. Rapora göre geçen yılın aynı ayına kıyasla endeks yüzde 26,8 daha yüksek ölçüldü. (Şekil 3)

Şekil 3: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kira endeksinde dönemsel hareket

Türkiye genelindeki reel kira endeksi Ağustos ayında bir önceki aya kıyasla yüzde 1 hareketle 182,1 seviyesinde yer aldı. Reel kira fiyatlarındaki yıllık değişim oranı İstanbul’da yüzde 2,6, Ankara’da yüzde 3,6 artış, İzmir’de ise yüzde 2,6 düşüş şeklinde gerçekleşti. (Şekil 4)

Şekil 4: Türkiye genelinde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut talebinde mevsimsel gelişim

Kiralık konut talep göstergesi Temmuz ayına kıyasla yüzde 0,5’lik minimal düşüş gösterdi. Raporda, kiralık konut talebindeki bu gelişimin dönemsel karakteristiklerle uyumlu olduğu ifade edildi.

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor. (Şekil 5) 

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam