Muammer Durmuş: İstanbul’da 1,5 milyon yapı risk altında

Türkiye’nin 2023 Kahramanmaraş depreminin ardından bir kez daha yüzleştiği deprem gerçeği, başta İstanbul olmak üzere tüm büyükşehirlerde acil dönüşüm ihtiyacını ortaya koyuyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Muammer Durmuş’a göre, İstanbul’da 1,5 milyon yapı risk altında ve 600 bin bina her an çökebilir. Bu kapsamda kentsel dönüşüm, artık yalnızca bir mühendislik meselesi değil, toplumsal bir güvenlik politikası olarak ele alınmalı.

Türkiye, jeolojik yapısı itibariyle bir deprem ülkesi ve bu gerçeği en acı şekilde 1999 Gölcük ve 2023 Kahramanmaraş depremleriyle yaşadı. Şehirleşmenin yüksek hızla devam ettiği, nüfus yoğunluğunun belirli bölgelerde arttığı ve yapı stokunun büyük ölçüde eski olduğu ülkemizde, kentsel dönüşüm artık bir tercihten öte zorunluluk haline geldi. İstanbul özelinde konuşacak olursak, yaklaşık 7,5 milyon yapının bulunduğu kentte 1,5 milyon yapı risk altında bulunuyor. Üstelik 600 bin bina her an çökme tehlikesi taşıyor. Bu dramatik tablo, zaman kaybetmeden harekete geçilmesini zorunlu kılıyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Muammer Durmuş, kentsel dönüşüm sürecinin fırsatlarını ve çıkmazlarını değerlendirdi.

Kentsel Dönüşüm Neyi Amaçlıyor?

Kentsel dönüşüm yalnızca eski bir binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması değildir. Bu süreç, sosyal donatı alanlarının artırılması, altyapının modernize edilmesi, çevre dostu yapıların hayata geçirilmesi ve yaşam kalitesinin yükseltilmesini hedefleyen bütüncül bir şehircilik yaklaşımıdır. Kent estetiğinin yeniden kurgulandığı, afet risklerine karşı dirençli alanların oluşturulduğu bu dönüşüm, aynı zamanda toplumsal ve ekonomik iyileşmenin de önünü açmaktadır.

Yasal Altyapı ve Uygulama Çerçevesi

Kentsel dönüşümün yasal dayanakları 5393, 5366 ve 6306 sayılı kanunlar çerçevesinde oluşturulmuştur. Özellikle 6306 sayılı yasa kapsamında riskli alanlar ve rezerv yapı alanları tanımlanarak bu bölgelerde planlı, güvenli ve fen normlarına uygun dönüşüm uygulamaları teşvik edilmektedir. 5393 sayılı yasa ile tarihi ve kültürel dokunun korunması ve yenilenmesi amaçlanırken; 5366 sayılı yasa ile sit alanlarının yenilenmesi gündeme gelmektedir. Her biri farklı alanlara yönelik düzenlemeler getiriyor ve dönüşüm sürecinin farklı bileşenlerini yönetilebilir kılıyor.

İstanbul’un Dönüşüme Duyduğu Acil İhtiyaç

İstanbul’da özellikle birinci derece deprem kuşağında yer alan ilçelerde eski yapı stokunun fazlalığı, yoğun nüfus, dar yaşam alanları ve yetersiz altyapı gibi faktörler, kentsel dönüşümün neden bu kadar elzem olduğunu açıkça ortaya koyuyor. Her geçen gün artan inşaat maliyetleri ve malikler arasında yaşanan anlaşmazlıklar, süreci zorlaştırsa da; riskin büyüklüğü, tüm tarafları uzlaşmaya zorlayan bir baskı yaratıyor. Mevcut imar haklarının yetersizliği ya da kullanılmamış emsal hakkının bulunmaması gibi teknik engeller, çözülmesi gereken önemli başlıklar arasında yer alıyor.

Devlet Desteğiyle Dönüşümde Yeni Dönem

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanan maddi destekler, dönüşüm sürecinde önemli bir motivasyon sağlıyor. İstanbul’da “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında 15 bin konut ve iş yerinin dönüşüm süreci aktif olarak sürüyor. Her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma yardımı sağlanıyor. İş yerleri için ise 437 bin 500 TL hibe ve aynı miktarda kredi desteği veriliyor. Krediler, yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra geri ödenmeye başlanıyor ve ilk yıl faizsiz olarak uygulanıyor. Bu finansman modeli, vatandaşlara ciddi bir kolaylık ve güvence sunuyor.

Dönüşümün İki Yüzü: Fırsatlar ve Riskler

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde yalnızca fiziksel bir iyileşme değil, aynı zamanda toplumsal bir kalkınma sürecine dönüşebiliyor. Ancak süreç içinde yaşanabilecek hukuki anlaşmazlıklar, yüklenici firmalarla yaşanacak sorunlar, yetersiz kira destekleri ya da geçici konut teminindeki sıkıntılar gibi riskler de sürecin yumuşak karnını oluşturuyor. Bunun yanında tarihi dokunun yok olma riski ya da sosyal dengelerin bozulması gibi sonuçlar da dikkatle ele alınması gereken başlıklar arasında yer alıyor.

Geleceği Bugünden Kurmak

Muammer Durmuş, kentsel dönüşümün geleceğin şehirlerini inşa etmek için en büyük fırsatlardan biri olduğunu vurguladı:

“Deprem, doğanın kaçınılmaz bir gerçeği. Bu gerçekle başa çıkmanın tek yolu ise riski ortadan kaldırmaktır. Bu da ancak güvenli, sağlam ve planlı bir şehircilikle mümkündür. Kentsel dönüşüm, bu yolculukta en güçlü aracımızdır. Ancak sürecin teknik, ekonomik ve sosyal tüm bileşenleri bütünsel olarak ele alınmalıdır.”

Dönüşüm Kaçınılmaz, Geç Kalmak Affetmez

İstanbul’da bugüne dek 923 bin bağımsız birimin dönüşümü tamamlandı, 134 bin birimin çalışmaları ise halen sürüyor. Türkiye genelinde ise 2012’den bu yana 2 milyon 317 bin konutun dönüşümü sağlandı. Ancak 7,5 milyon bağımsız birim halen risk altında. Bu tablo, daha gidilecek uzun bir yol olduğunu gösteriyor. Dönüşüm sadece binaları değil, hayatları da koruyor.