NYC’nin Yeni Belediye Başkanı Zohran Mamdani ve gayrimenkul piyasasına etkileri

2025 New York Belediye Başkanlığı seçimleri, şehrin yalnızca siyasi yapısını değil, aynı zamanda ekonomik dinamiklerini de sarsıcı şekilde değiştirdi. Zohran Mamdani’nin seçilmesi, New York tarihinde bir ilk. En genç belediye başkanı olmasının yanı sıra, Demokratik Sosyalist parti kökenli ilk lider olarak göreve geldi. Bu siyasi değişim, özellikle konut erişilebilirliği, kamu yatırımları ve vergi politikaları üzerinde köklü etkiler yaratma potansiyeline sahip. Dolayısıyla konut ve ticari gayrimenkul piyasasında yeni bir döneme girilmiş olabilir.

Konut Piyasası: Sosyal Adalet Gündemi ve Arz Baskısı

Yeni yönetimin ilk 100 gününde, özellikle erişilebilir konut üretimine öncelik verileceği açıklandı. Hedeflenen 200 bin sosyal konut projesi, arz yönlü ciddi bir kamu müdahale anlamına geliyor. Ancak bu vizyonun başarıya ulaşması; kamu-özel sektör iş birlikleri, finansmana erişim ve inşaat maliyetleriyle doğrudan ilişkili.

Lüks konut segmentinde ise yatırımcılar belirsizliği fiyatlamaya başladı. Özellikle beklenen emlak vergisi reformları ve kira sınırlamaları nedeniyle “bekle-gör” stratejisi öne çıkıyor. Manhattan’daki işlem hacimlerinin yılın son çeyreğinde yüzde18 gerilemesi, piyasanın bu politik değişime refleksini açıkça ortaya koyuyor.

Göç verileri de bu tabloyu destekliyor: New York’tan Florida başta olmak üzere düşük vergili eyaletlere yönelim sürüyor. Sadece son 3 ayda Güney Florida’da New York çıkışlı satış sözleşmeleri 100 milyon doları aştı.

Ticari Gayrimenkul: Riskler, Dönüşüm ve Yeni Oyun Alanları

Ticari gayrimenkul piyasası, bu yeni dönemin en kırılgan alanlarından biri. Özellikle ofis ve perakende segmentleri hem ekonomik dönüşümün hem de politik tercihlerinin baskısı altında.

Ofis Piyasasında Sert Tablo:

• Artan kurumsal vergiler ve yeni imar sınırlamaları, ofis mülklerinin değerlerini baskılıyor.

• Boşluk oranı Manhattan genelinde %22’ye yükselmiş durumda.

• Kiralama talepleri teknoloji ve finans dışındaki sektörlerde zayıf.

Dönüşüm Senaryoları Gündemde:

• Belediye, kullanılmayan ofis alanlarının konuta veya karma kullanıma dönüştürülmesini teşvik edecek.

• Bu, yatırımcılar için hem maliyetli hem de bürokratik süreçler doğurabilir; ancak doğru lokasyonlarda önemli fırsatlar barındırıyor.

Perakende Alanlarda Yeniden Konumlanma:

Yaya trafiğinin azaldığı bölgelerde zincir markalar çıkış yaparken, “deneyim odaklı” konseptlere talep artıyor. Belediyenin desteklediğiticari katların sosyal alanlara dönüştürülmesi vizyonu ise şehir merkezlerinde yeni yatırım modellerinin kapısını aralıyor.

Bu bağlamda, ticari gayrimenkulde kısa vadeli değer kaybı risklerine karşı temkinli duruş ve dönüşüm potansiyeli taşıyan varlıkların tespiti kritik önemde.

Yatırımcılar İçin Notlar: Navigasyon Zamanı

Önümüzdeki dönem, yatırım kararlarının daha temkinli ve çok boyutlu analizle alınmasını gerektiriyor. Yatırım stratejilerinde politika–piyasa etkileşimini merkeze almak gerekiyor. Bu kapsamda stratejik değerlendirme süreçlerimizde öne çıkan başlıkları birlikte inceleyelim:

Politika Belirsizliği = Fiyat Dalgalanması: Mevzuat netleşene kadar işlem hacminde düşüş öngörülebilir.

Emlak Vergisi Reformuna Hazırlık: Potansiyel değerlemelere etkisi, segment ve lokasyona göre değişkenlik gösterecektir.

Kamu Öncelikleriyle Uyumlu Projeler: Uygun fiyatlı konut, yeşil altyapı ve karma kullanım projeleri daha fazla destek alabilir.

Portföy Coğrafyasını Gözden Geçirin: NYC dışındaki banliyö bölgeleri ve Sun Belt şehirleri hem vergi avantajı hem talep istikrarı açısından öne çıkıyor.

Zohran Mamdani’nin göreve gelişi, New York için politik bir kırılma anı olduğu kadar gayrimenkul yatırımları açısından da yeni bir dönemin işareti. Bu süreci yalnızca riskler üzerinden değil, aynı zamanda dönüşüm fırsatları üzerinden de değerlendirmek gerekiyor.

Yatırım stratejilerimizi, bu değişken ama fırsatlarla dolu dönemde esneklik, dikkat ve veriye dayalı analizle yönlendirmeye devam edeceğiz.

Saygılarımla,

Tuğra Gönden

Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı