Ofis kiralamalarında artan uyuşmazlıklara dikkat

Şirketlerin işyeri ve ofis kiralamalarında yaşadığı uyuşmazlıklar, son dönemde artış gösteriyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira sözleşmelerinde yapılan hataların ilerleyen dönemde ciddi hukuki ve mali risklere neden olabileceğini belirterek, sözleşme hazırlık sürecinde profesyonel destek alınması gerektiğini vurguladı.

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira sözleşmelerinde yaşanan uyuşmazlıkların temelinde çoğunlukla sözlü anlaşmaların ve yetersiz belgelerin yer aldığını belirterek, “Sözleşmenin mutlaka yazılı olması gerekir. Kira bedeli, artış oranları, masraflar ve tarafların sorumlulukları açıkça belirlenmezse, en küçük anlaşmazlık bile mahkemeye taşınabiliyor. Bu nedenle sözleşme süreci profesyonelce yürütülmeli.” dedi.

Şimşek, ofis kiralamalarında tarafların sorumluluklarının özellikle bakım, onarım, güvenlik ve sigorta yükümlülükleri açısından net şekilde tanımlanması gerektiğini de vurguladı.

Mülkün hukuki durumu mutlaka araştırılmalı

Ofis veya işyeri kiralamadan önce taşınmazın hukuki statüsünün titizlikle incelenmesi gerektiğini belirten Şimşek, şu uyarılarda bulundu:

“Tapu kaydında ‘davalıdır’ ya da ‘hacizlidir’ gibi bir şerh olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli. Devir veya alt kiralama haklarının ana sözleşmeye uygunluğu da gözden kaçırılmamalı. Bu detaylar, ileride çok daha büyük hukuki sorunları önler.”

Pandemi sonrası sözleşmelere yeni hükümler eklendi

COVID-19 pandemisiyle birlikte “aşırı ifa güçlüğü” gibi olağanüstü durumların kira ilişkilerini doğrudan etkilediğini hatırlatan Şimşek, yeni dönemde sözleşmelere uyarlama hükümleri eklenmesinin yaygınlaştığını ifade etti:

“Öngörülemeyen olağanüstü durumlar için sözleşmede uyarlama kayıtlarının bulunması, hem kiracıyı hem kiraya vereni korur. Bu tür düzenlemeler, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların çözümünü kolaylaştırır.”

Teminat ve vergisel yükümlülüklere dikkat

Kira sözleşmesine bağlı teminat veya senetlerin içeriği, amacı ve hangi koşullarda icraya konulabileceğinin açıkça belirlenmesi gerektiğini vurgulayan Şimşek, vergisel açıdan da önemli bir uyarıda bulundu:

“Kiralama işleminin niteliği, kurumlar vergisi ve KDV yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Bu nedenle mali müşavirlerle birlikte değerlendirme yapılmalı; kira süreci yalnızca hukuki değil, mali yönden de planlanmalıdır.”

Ofis kiralamalarında en sık görülen davalar

İşyeri kiralamalarına ilişkin en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; kira bedelinin ödenmemesi, tahliye, sözleşmenin ispatı ve kiralanan mülkün hasarından doğan sorumluluk konularında yaşanıyor.

Şimşek, ayrıca son dönemde muvazaalı işlemler ve sorumluluktan kaçınma amaçlı kira devirlerinin de arttığına dikkat çekerek, “Bazı şirketler, işçi alacakları gibi yasal yükümlülüklerden kaçınmak için kira sözleşmesi adı altında muvazaalı devirler yapabiliyor. Ancak bu tür durumlarda taraflar müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabiliyor.” şeklinde konuştu.

“Detaylı sözleşme, en güçlü önlemdir”

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, ofis kiralamalarında en önemli güvence unsurunun iyi hazırlanmış bir sözleşme olduğunu vurgulayarak sözlerini şöyle tamamladı:

“İşyeri kiralamalarında sözleşmenin yazılı, açık ve olası tüm senaryoları kapsayacak şekilde detaylı hazırlanması büyük önem taşır. Sorumlulukların net şekilde tanımlandığı, teminat koşullarının açıkça belirlendiği bir sözleşme, gelecekte doğabilecek birçok sorunu en başından engeller.”