Riskli ilçelerde yeni konut fiyatlarında çarpıcı artışlar yaşanıyor

Marmara Denizi’nde Silivri açıklarında 23 Nisan’da meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki deprem sonrasında İstanbul’un konut piyasasında dikkat çekici değişimler yaşandı. Endeksa verilerine göre, özellikle zemin kalitesi düşük ilçelerde yeni inşa edilmiş konutların fiyatları, aynı bölgelerdeki eski yapılara kıyasla daha yüksek oranlarda arttı. Öte yandan, zeminden bağımsız olarak müstakil konutların yoğun olduğu bölgelere de talep yükseldi.

Yapay zeka ve veri analizi ile gayrimenkul değerleme hizmeti sunan Endeksa’nın çalışmasında, İstanbul’da deprem öncesi ve sonrasındaki bir aylık dönemlerde piyasaya yeni çıkan satılık konutların fiyat değişimleri analiz edildi. 2020 yılı sonrası yapılmış yeni konutlar ile 2000 yılı öncesi inşa edilmiş eski konutlar karşılaştırıldı.

E-5 karayolu, risk açısından sınır bölge oldu

İstanbul’un fay hattına yakın sahil ilçelerinde, deprem sonrasında yeni konutların satış fiyatlarında, eski konutların fiyatlarına oranla çok daha yüksek artışlar görüldü. Bu durumun en çarpıcı örneği, özellikle Avrupa Yakasında E-5 karayolunun güneyindeki ilçelerde yaşandı. Örneğin, Zeytinburnu’nda eski konutlarda fiyat değişimi %3 iken, yeni konutların fiyatları %30 arttı. Yine Büyükçekmece’de, eski konutlarda %2; yeni konutlarda ise %10 fiyat artışı kaydedildi. Beylikdüzü’nde eski konutların satış fiyatları %1 düşerken, yeni konutların satış fiyatları %5 yükseldi.

Anadolu Yakasındaki kimi ilçelerde de benzer trendler görüldü. Örneğin, sahil kesiminde yoğun yerleşimi bulunan Tuzla’da eski konutlarda satış fiyatları %4 artarken yeni konutlarda %8 artış yaşandı. Bu veriler, konumu ve zemini nedeniyle riskli görülen bu bölgelerde yeni ve dayanıklı olduğu düşünülen yapıların tercih edilmeye başladığını gösteriyor.

Zeminden bağımsız değer kazanan ilçeler: Şile, Sancaktepe, Silivri 

Öte yandan, bazı ilçelerde konutların zemin yapısı ya da yaşından bağımsız artışlar yaşandığı görüldü. Özellikle İstanbul’un çeperlerinde bulunan ya da müstakil, az katlı yapıların yaygın olduğu bölgelerde eski konutların fiyatları İstanbul ortalamasının üzerinde arttı. Örneğin, depremin meydana geldiği fay hattına yakın olsa da Silivri’de eski konutların fiyatları %26 artış gösterdi. Yine az katlı ya da müstakil konutların yoğun olduğu, ayrıca İstanbul’un kuzeyinde olması nedeniyle deprem açısından az riskli görülen Şile’de eski konutların fiyatları %22 yükseldi. Sancaktepe’de  eski konutların satış fiyatları %17 yükseldi.

Görkem Öğüt: “Kuzeye doğru yönelim başladı”

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, bu tabloyu şöyle değerlendiriyor:
“Deprem sonrasında, beklendiği gibi İstanbul’un kuzeyine ve çeperlerine doğru bir yönelim başladı. Özellikle Beykoz ve Şile’de ciddi bir hareketlilik gözlemliyoruz. Bu ilçeleri Çatalca ve Silivri takip ediyor. Bu bölgelerin ortak özelliği, İstanbul’daki aktif fay hattına görece uzak olmaları ve daha düşük yoğunluklu yerleşim sunmaları. Silivri her ne kadar depremi hisseden bölgelerden biri olsa da, çeperde yer alması ve fiyat açısından daha ulaşılabilir olması nedeniyle burada da dikkat çekici bir talep artışı var. Öte yandan, Beşiktaş, Beyoğlu, Şişli gibi uzun süredir durağan seyreden merkezi ilçelerde de artık dışa doğru bir göç başladığını gözlemliyoruz. Bu bölgelerdeki konut fiyatları zaten oldukça yüksekti ve alıcılar daha erişilebilir, daha az riskli bölgeleri tercih etmeye başladı.”