Satılık ve kiralık konut piyasasında fiyatlar 10 aydır geriliyor

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Nisan raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre reel satış fiyatlarındaki düşüş 10 aydır devam ediyor. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ülke genelinde yüzde -16,3’e, İstanbul’da yüzde -18,3’e, İzmir’de ise yüzde -15,4’e kadar gerilemiştir. Ankara’da da düşüş görülmüş fakat yüzde -10,9 seviyesinde kalmıştır.

Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Nisan’da da devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Nisan’da Mart’a kıyasla 2,7 puanlık azalışla 170 olmuştur. Mart’tan Nisan’a enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,2 olurken, Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 1,6’da kalmıştır. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar da azalmaktadır.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel satış fiyatında düşüş üç büyükşehirde de devam ediyor

Önceki sekiz ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Nisan ayında da düşmüştür (Şekil 2). Mart’tan Nisan’a reel konut fiyatı İstanbul’da 2,6 puan, Ankara’da 3,4 puan, İzmir’de ise 1,1 puan azalmıştır. Nisan’da reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 166,7, Ankara’da 189,9, İzmir’de ise 176,8 olmuştur.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mart’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Nisan 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Mart 2024’e kıyasla 2,2 puan azalarak yüzde -16,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. (Şekil 3)

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Cari fiyatlardaki artış oranı İstanbul’da yüzde 1,6, Ankara’da yüzde 1,4, İzmir’de ise yüzde 2,6 olmuştur. Ortalama konutun m² fiyatı Nisan 2024 itibariyle İstanbul’da 39.080 TL, Ankara’da 21.250 TL ve İzmir’de 32.632 TL’dir. Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı üç büyükşehir için de geçerlidir. İstanbul’da zirveye (yüzde 240,9) Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Nisan 2024’te yüzde 38,8’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış (yüzde 205,6 ve yüzde 183,1) Nisan 2024’te ise bu iki ilimizde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 51,3’e ve yüzde 43,6’ya gerilemiştir (Şekil 4).

Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebinde yavaşlama

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi 2023 Temmuz’daki artıştan sonra Kasım’a kadar düşmüştür. Konut talebi Aralık’ta artış trendine geçmiş, bu yıl Mart’tan Şubat’a kıyasla ise yüzde 1,6 azalarak 112,4 olmuştur. Nisan ayında da Mart’taki düşüş eğilimi devam etmiş ve konut talep göstergesi yüzde 6 azalarak 105,6 olarak gerçekleşmiştir. Konut talebi geçen yılın Nisan ayına kıyasla yüzde 17,1 daha düşüktür. (Şekil 5)

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kirada yıllık değişim negatif alanda

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. 2023 Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibariyle de yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Nisan ayında yüzde eksi 11,2 olmuştur. Kısacası reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 11,2 düşüktür. (Şekil 6)

Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam 

Cari kira fiyatlarında artış yavaşlamaya devam ediyor

Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi 2023 Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra Ağustos’ta bir miktar yükselmişti. Ancak kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül’den itibaren düşüştedir. Mart 2024’te yüzde 55,1 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Nisan 2024’te yüzde 50,8’e gerilemiştir (Şekil 7).

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi Ağustos ile Kasım arasında düşerken Aralık’tan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir. Nisan ayında kiralık konut talep endeksi yüzde 1 artmıştır. Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebinde yüzde 1’lik bir düşüş söz konusudur   (Şekil 8).

Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam