Satılık ve kiralık reel konut fiyatlarında düşüş sürdü

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporlarının eylül ayı sonuçları yayımlandı.

Rapora göre, Ağustos 2026’da bir önceki yılın aynı ayına kıyasla enflasyondan arındırılmış (reel) konut satış fiyatları ülke genelinde ve üç büyükşehirde gerilemeye devam etti. Yıllık reel konut satış fiyatı değişimi Türkiye genelinde yüzde 8,4, İstanbul’da yüzde 5,2, Ankara’da yüzde 2,9 ve İzmir’de yüzde 9,8 düşüş olarak kaydedildi. Yıllık reel kira değişimi ise Türkiye genelinde yüzde 6,6, Ankara’da yüzde 8 ve İzmir’de yüzde 10,5 gerilerken; İstanbul’da yüzde 5,8 artış gösterdi.

Satılık konut reel fiyat endeksinde yıllık düşüş devam etti

Ağustos ayı verilerine göre satılık konut reel fiyat endeksi bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 8,4 azalarak 141,8 seviyesine geriledi. Endeks, bir önceki aya kıyasla da yüzde 0,3’lük sınırlı bir düşüş kaydetti.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Üç büyükşehirde satılık konut reel fiyatları geriledi

Reel konut fiyat endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 5,2, Ankara’da yüzde 2,9 ve İzmir’de yüzde 9,8 azaldı. Ağustos ayında satılık konut reel fiyat endeksi İstanbul’da 145,4, Ankara’da 182,3 ve İzmir’de 149,8 oldu.

Ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı ise Türkiye genelinde 45.792 TL, İstanbul’da 66.228 TL, Ankara’da 39.636 TL ve İzmir’de 53.750 TL olarak hesaplandı. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde yüzde 20,4, İstanbul’da yüzde 24,7, Ankara’da yüzde 27,7, İzmir’de ise yüzde 18,6 olarak gerçekleşti.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyat 

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Satılık konut talebinde artış

Konut talebi endeksi 2026 Ağustos’ta bir önceki aya kıyasla yüzde 11,5 artarken, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 7,5 azaldı. Satılık konut piyasasındaki canlılık göstergesi olan kapatılan ilan yaşı ise bir önceki aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzayarak Türkiye genelinde 54,2 güne, İstanbul’da 52,9 güne, Ankara’da 45,4 güne ve İzmir’de 63,4 güne yükseldi.

Şekil 3: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Ülke genelinde reel kiralarda gerileme sürdü

Türkiye genelinde ortalama cari kira m² fiyatındaki aylık artışın (yüzde 1,1) aylık enflasyonun (yüzde 1,8) altında kalması sonucu reel kira fiyat endeksi 170 puana geriledi. Yıllık bazda incelendiğinde ise Türkiye genelinde reel kira değişimi yüzde -6,6 oldu.

Üç büyükşehirde yıllık reel kira değişimi incelendiğinde İstanbul’da yüzde 5,8 artış görülürken, Ankara’da yüzde 8 ve İzmir’de yüzde 10,5 düşüş kaydedildi. Aylık bazda ise reel kira endeksi İstanbul’da yüzde 0,2 azalırken, Ankara’da yüzde 0,2 arttı, İzmir’de ise yatay seyretti. Ortalama kiralık konut ilan m² cari fiyatı Türkiye genelinde 297,4 TL, İstanbul’da 463,9 TL, Ankara’da 300 TL ve İzmir’de 333,3 TL oldu.

Şekil 4: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında kapatılan ilan yaşı kısaldı

Kiralık konut talep endeksi, temmuz ayındaki zirvenin ardından mevsimsel eğilime paralel olarak bir önceki aya kıyasla yüzde 4,1 azalırken, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 6,7 yükseldi. Kiralık konut piyasasında konutların ne kadar sürede kiralandığını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde 0,4 gün kısalarak 27,2 güne indi. İlan yaşı İzmir’de 37,2 güne gerilerken, Ankara’da 24,3 gün ile sabit kaldı, İstanbul’da ise 22,6 güne çıktı.

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor.