Türkiye’nin değer haritası raylar ve yollarla yazılıyor

Yüksek hızlı trenlerden metro hatlarına, otoyollardan lojistik merkezlere kadar uzanan ulaşım yatırımları; yalnızca ulaşımı kolaylaştırmakla kalmıyor, aynı zamanda şehirlerin ekonomik dengelerini ve gayrimenkul değerlerini kökten değiştiriyor. İmpomes Yön. Kur. Bşk. Yardımcısı ve Kent-Bölge Plancısı Dr. Müberra Oflaz’a göre, artık bir kentin geleceği, ulaşım ağları üzerinden okunuyor. Ulaşımın şehir içi dengeleri değiştirdiğini anlatan Dr. Oflaz “Aynı mahallede istasyona yakın konutlarla daha uzak konutlar arasında yüzde 20 ila 40 arasında değişen fiyat farkları oluşabiliyor. Bu bölgelerde kiralama süreleri kısalırken, kafe, ofis ve sağlık hizmetleri gibi küçük ticari birimlerin hızla çoğaldığı gözlemleniyor” diyor.

Türkiye genelinde son yıllarda hız kazanan ulaşım yatırımları, şehirlerin gelişim dinamiklerini yeniden tanımlıyor. Demiryolu, karayolu ve havayolu projelerinde eş zamanlı yürütülen büyük ölçekli yatırımlar, yalnızca teknik altyapıyı güçlendirmekle kalmıyor; konut piyasasından ticari alanlara kadar geniş bir yelpazede yeni fırsatlar ve değer artışları yaratıyor.

Resmî verilere göre Türkiye’de halen binlerce ulaşım projesi devam ederken, toplam yatırım hacmi trilyonlarca lirayı buluyor. Özellikle demiryolu ağında süren genişleme, 2026 ve sonrasında birçok hattın devreye alınmasıyla birlikte daha görünür bir etki yaratacak. Bu süreçte yüksek hızlı tren hatları, çevre yolları ve lojistik merkezler şehirler arası ilişkileri yeniden kurarken, gayrimenkul piyasasında da yeni bir “değer coğrafyası” oluşuyor.

İmpomes Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı, Kent ve Bölge Plancısı Dr. Müberra Oflaz’a göre, ulaşım projeleri artık yatırım kararlarının merkezinde yer alıyor. Dr. Oflaz, “Bugün bir bölgede değer artışını öngörmek için klasik kriterler tek başına yeterli değil. Bir hattın geçeceği güzergâh ya da bir istasyonun konumu, fiyatları kısa sürede yukarı taşıyabiliyor. Bu nedenle yatırımcıların ulaşım projelerini yakından izlemesi gerekiyor” değerlendirmesinde bulunuyor.

ŞEHİR İÇİNDE DENGELER DEĞİŞİYOR

Eskiden şehir içi değerleme daha çok merkeze yakınlık, manzara veya sosyal donatılar üzerinden yapılırken, günümüzde ulaşım erişimi belirleyici faktör haline gelmiş durumda. Yeni bir metro hattı, hızlı tren bağlantısı ya da çevre yolu projesi; henüz inşaat başlamadan bile arsa ve konut fiyatlarında hareketlilik yaratabiliyor. Bu durum, ulaşım yatırımlarının aynı zamanda güçlü bir “mekânsal dönüşüm aracı” olduğunu ortaya koyuyor.

Dr. Oflaz, ulaşım projelerinin şehir içindeki dengeyi değiştirdiğine dikkat çekerek, “Her yeni hat, kentin ağırlık merkezini kaydırır. Bazı bölgeleri cazibe noktası haline getirirken, bazılarını görece geri planda bırakır. Konut, ticaret ve sanayi alanlarının dağılımı bu projelerle birlikte yeniden şekillenir” diyor.

Özellikle büyükşehirlerde metro ve tramvay yatırımlarının mikro ölçekte ciddi fiyat farklılıkları oluşturduğuna işaret eden Dr. Oflaz, istasyon çevresinin ayrı bir ekonomik alan haline geldiğini belirtiyor. Buna göre, aynı mahallede istasyona yakın konutlarla daha uzak konutlar arasında yüzde 20 ila 40 arasında değişen fiyat farkları oluşabiliyor. Bu bölgelerde kiralama süreleri kısalırken, kafe, ofis ve sağlık hizmetleri gibi küçük ticari birimlerin hızla çoğaldığı gözlemleniyor.

Yüksek hızlı tren projeleri ise şehirler arası ilişkileri dönüştürerek yeni yaşam alışkanlıkları oluşturuyor. Özellikle Ankara merkezli hatların Anadolu kentlerinde “günlük erişilebilirlik” kavramını güçlendirdiğini belirten Oflaz, bu durumun konutu yatırım aracından çok yaşam tercihi haline getirdiğini ifade ediyor. Gar çevrelerinde gelişen yeni konut projeleri, oteller ve karma kullanım alanları da şehirlerde ikinci bir merkez oluşumunu beraberinde getiriyor.

Karayolu yatırımları da benzer şekilde değer dağılımını etkiliyor. Yeni çevre yolları ve otoyollar, şehir içi trafiği rahatlatırken ticari hareketliliği farklı akslara yönlendiriyor. Özellikle lojistik merkezlerle entegre edilen projeler, sanayi ve depolama alanlarının konumunu yeniden belirliyor.

ULAŞIM PROJELERİ ÖNE ÇIKACAK BÖLGEYİ İŞARET EDİYOR

Bugün gelinen noktada, şehirlerin geleceğini anlamak için yalnızca imar planlarına bakmak yeterli olmuyor. Ulaşım projeleri, hangi bölgelerin öne çıkacağını ve hangi alanların yatırım açısından avantaj sağlayacağını önceden işaret ediyor. Bu da yatırımcılar açısından ulaşım projelerini stratejik bir veri haline getiriyor.

Dr. Müberra Oflaz “Türkiye’de ulaşım yatırımları artık yalnızca bir altyapı meselesi değil; şehirlerin ekonomik kaderini belirleyen temel unsurlardan biri haline gelmiş durumda. Yeni hatlar ve yollar, sadece mesafeleri kısaltmıyor; aynı zamanda yatırımın yönünü de yeniden çiziyor” yorumunu yapıyor.

Türkiye’de ulaştırma sektöründe şu anda 2 binden fazla proje ve yaklaşık 2,3 trilyon liralık yatırım portföyü bulunuyor

Öte yandan bu yıl devreye alınması beklenen, Ankara–İzmir, Yerköy–Kayseri ve Halkalı–Kapıkule gibi hızlı tren hatları; Antalya–Alanya ve Ankara–Kırıkkale–Delice otoyolları gibi projeler hem bölgesel kalkınmayı hızlandıracak hem de gayrimenkul piyasasında yeni hareket alanları oluşturacak. Özellikle Avrupa bağlantısını güçlendiren demiryolu projeleri ve Orta Anadolu’yu lojistik merkez haline getirmeyi hedefleyen yatırımların etkisi önümüzdeki dönemde daha net hissedilecek.